Андрей ПОСТНИКОВ

В среднем объекты уходят с аукционов в два-три раза дороже их начальной стоимости. И несмотря на то, что некоторые здания ввиду своей неликвидности или высокой цены не пользуются спросом, годовой план по приватизации недвижимости уже перевыполнен более, чем на 20 процентов.

Городская собственность продается по ценам выше рыночных. Но как отмечают риэлторы, эти цены не делают погоду на рынке коммерческой недвижимости, так как подобные дорогие объекты попадают в разряд "единичных случаев".

За прошедшие полгода при годовом плане в 300 млн рублей через аукционы уже приватизировано муниципального имущества (в том числе транспорта и акций) на 366 млн рублей, из них 365,5 миллионов пришлось именно на продажу недвижимости. За полгода средний рост цен составил более 20 процентов от запланированных, и это при том, что есть не пользующиеся спросом объекты.

К не пользующимся спросом можно отнести здание во втором Иркутске по улице Красный путь, 62. До настоящего времени объект эксплуатировался под магазин, но от него отказались даже арендаторы. Причина отсутствия спроса - высокая стоимость объекта. Но эта проблема решаемая. Как рассказали в Комитете по муниципальной собственности Иркутска, еженедельно здание теперь дешевеет на пять процентов и в конечном итоге, если в ближайшее время на него не найдется покупателя, цена может упасть в два раза. Однако это предельная планка, которую допускает закон. Определением предпродажной стоимости занимаются профессиональные независимые оценщики.

В среднем объекты продаются на аукционах в два раза выше их начальной цены. Самым дорогим зданием стал кинотеатр "Пионер" (площадью в одну тысячу кв. метров), проданный зимой этого года за 70,6 млн рублей при начальной цене в 9,34 млн рублей. Здание бывшего ЗАГСа (368,7 кв. метров) ушло с аукциона за 37,6 млн рублей при 11 млн рублей начальных.

Однако на спрос, как это ни странно, влияет не только цена и месторасположение, но и сезонность. Летом даже хорошие объекты продаются плохо, и выгодный вариант можно приобрести по начальной цене.

При внешней активности специалисты отмечают в этом году спад ажиотажа на покупку муниципальной собственности. Это связано с тем, что ликвидные объекты в центре города, и в особенности по улице Карла Маркса уже реализованы. Выставляя их на продажу первыми, КУМИ сумело тем самым подогреть

к аукционам интерес и поднять цены. Теперь даже на окраинах здания уходят за хорошие деньги. Но как отмечают риэлторы, продажи муниципальной собственности не провоцируют рост цен на рынке, так как считаются единичными, и в расчет не принимаются.

На данный момент продажа муниципальных объектов практически не влияет на иркутский рынок коммерческой недвижимости, отмечает исполнительный директор Иркутского областного союза риэлторов Андрей Постников. Рынку еще далеко до насыщения, спрос в несколько раз превышает предложение. И даже те завышенные цены, по которым объекты, бывшие в собственности города, уходят с аукциона, не портят общей ценовой ситуации на рынке. Хотя стоит отметить, что первый объект, проданный по рекордно высокой цене, был именно муниципальным. Для Иркутска еще год назад это была высокая планка, сегодня такими ценами уже никого не удивишь.

Вторая причина, по которой рынок слабо реагирует на пополнение за счет городских объектов - неликвидность самих объектов, выставляемых сегодня на продажу. На аукционах предлагаются здания, удаленные от центра, и малоинтересные, например, для развития офисных комплексов. Сейчас в Иркутске из-за острой нехватки офисных помещений идет освоение территорий, приближенных именно к центру. Предложение пополняется за счет первых этажей жилых зданий.

РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ВЫСЕЛЯЮТ АРЕНДАТОРОВ

Дальнейшая эксплуатация выкупленных зданий зависит от целей собственника. И не всегда эти цели совпадают с чаяниями арендаторов, отмечает Андрей Постников. Точной статистики нет, но то, что смена деятельности эксплуатируемых объектов меняется и довольно часто, можно сказать с уверенностью. Сдавать помещение под торговые нужды выгоднее всего, но если рядом есть крупный магазин или супермаркет, то очередная торговая точка может стать убыточной. И не всегда новый собственник покупает здание, чтобы сдавать его в аренду, порой объект приобретается под собственные нужды. Многое зависит от месторасположения объекта и конкурентной среды.

Здание бывшего кинотеатра "Пионер"

С насиженных мест приходится съезжать не только мелким предпринимателям, но и крупным предприятиям. Как пример можно привести Иркутский масложиркомбинат, который на аукционах потерял большую часть своих розничных точек. А за один из выкупленных объектов, предприятию пришлось заплатить цену в два с половиной раза превышающую рыночную.

По данным КУМИ Иркутска, сами арендаторы выкупают в собственность городскую недвижимость очень редко. Льгот (к примеру, рассрочка платежа, право первоочередного выкупа или возмещение расходов на ремонт) арендаторам государство не предоставляет. По закону собственник обременен долгосрочной арендой. Однако в действительности даже суд может указать на дверь бывшим арендаторам, несмотря на все долгосрочные договоры. И такие прецеденты в Иркутске были.

Когда аукционы только начинались, по этому поводу было очень много шума, и не только в Иркутске. В виде законодательной инициативы шла подготовка соответствующего проекта по предоставлению льгот и рассрочек.

К примеру, ярославские предприниматели выступали против продажи муниципальной собственности с аукциона и ратовали за то, чтобы арендаторы имели право первыми выкупать по рыночной стоимости занимаемые помещения. Они собрали несколько десятков тысяч рублей с целью напечатать в центральной российской прессе обращение к Правительству РФ.

Ярославские бизнесмены одни из первых столкнулись с продажей городской собственности, так как власти торопились, получив дополнительный доход, залатать дыры в бюджете. Дабы разжалобить чиновников и законодателей, в пример приводились художники, дизайнеры и другие творческие личности, мастерские которых арендовались в муниципальных зданиях.

Все средства, вырученные от продажи городской собственности, поступают в местные бюджеты. И дыры в городской казне за счет этих средств латают не только ярославские власти. Городские власти Пскова, Братска, Йошкар-Олы рассчитываются по долгам энергетикам и направляют средства на благоустройство города.

В Иркутске сейчас все тихо, жалоб от предпринимателей не поступает, про поправки к федеральному закону забыли, и аукционы проходят на рыночных условиях единых для всех.

2007 ГОД. ПРОДАЖИ ПО ЗАЯВКАМ

Здание бывшего ЗАГСа

Уже сейчас составляется план по приватизации муниципальной собственности на следующий год. Около половины объектов в нем будет "по заявкам". Поскольку нередки случаи невыкупа с аукциона выставленных зданий или продаж по начальной стоимости (как это было со зданием по улице Украинская, 8, которое продали за начальную цену в 1,76 млн рублей), план приватизации формируется, исходя из заявлений потенциальных собственников на приобретение того или иного объекта.

Говорить о том, что вливание на рынок бывшей муниципальной собственности как-то на него повлияет, пока не приходится и даже в долгосрочной перспективе. Для его насыщения муниципальных объектов все равно недостаточно. Исправит ситуацию только строительство новых офисных центров, торговых помещений и других объектов.

Если рассматривать ситуацию с рынком аренды, то уменьшение количества объектов с минимальными арендными ставками (в муниципальных зданиях она значительно ниже рыночной) приводит к тому, что становятся все более востребованными небольшие помещения. Бывшие арендаторы муниципальных объектов при смене собственника вынуждены перебираться в другие помещения, сдаваемые по рыночным ценам, и поэтому ищут меньшие площади. Также наблюдается сокращение количества арендаторов, потому как, выкупая помещения, они становятся собственниками. С появлением и развитием ипотеки, таких возможностей стало больше.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (14) Август - Сентябрь 2006 года

• Число просмотров: 3116