Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Тарифы

ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ДАНА КОМАНДА ФАС

ЭЛЕКТРИЧЕСТВО: ТЕПЕРЬ, КАК ВСЕ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Ритейл

ЧЕТЫРЕ ГОДА ДО ЭКСПАНСИИ

Не все иркутские ТЦ переживут 2010 год в своем нынешним виде. В Иркутске до 2010 года планируется сдать в эксплуатацию шесть крупных торговых объектов, причем три из них будут управляться московскими компаниями. Оптимисты утверждают, что после этого рынок ритейла в Иркутске кардинально поменяется.

Вадим ЛИТВИНЕНКО

Главный момент, определяющий формат иркутского ритейла сейчас - тысяча иркутских ЧП (в основной массе - карликовых), которые торгуют однотипным китайско-турецким товаром, и занимают в торговых центрах Иркутска площади от 12 кв. метров.

Известные бренды в Иркутск заходят единично - предложение торговых площадей того уровня, который мог бы их удовлетворить, сильно ограничено. "Красная линия" уличного ритейла с максимальными человекопотоками находится на пяти улицах: Урицкого, Карла Маркса, Ленина, Сухэ-Батора и Октябрьской революции. Свободных площадей в этом секторе, разумеется, нет.

В торговые центры (ТЦ), в том числе региональные, известные сетевые ритейлеры приходят, руководствуясь общепринятыми мировыми стандартами. ТЦ должен располагаться в помещении, спланированном и построенном для этих целей, а не переоборудованном из заводского цеха. Однако ни один торговый центр Иркутска для этого не строился изначально. Даже в приспособленном Торговом комплексе есть нюансы - такое понятие как "атриум" здесь отсутствует. ТК был спланирован и построен как универмаг с единой системой управления и разбивкой торговой площади по группам товаров, а не арендаторов.

Планировка ТЦ предусматривает "атриум" - открытое место возле лестничных пролетов, откуда просматривается символика и павильоны арендаторов. Обязательно наличие кондиционера, автостоянки, удобных туалетов, развлекательной составляющей и точек общепита типа fast food среднего уровня или уровня "средний плюс". Классическое соотношение торговой, пищевой и развлекательной части в торговом центре должно составлять 70:25:5. Таких требований пока не выдерживает ни один торговый центр Иркутска. Хотя определенные подвижки все-таки есть.

Если концепцию торгового объекта попытаться изменить можно, и это уже делают, то планировка или перепланировка - вопрос очень больших инвестиций.

По мнению риэлтора Вадима Литвиненко, строить торговый центр дешевле, однако, и суммы, которые придется потратить на раскрутку никому неизвестного места, в десятки раз превысят бюджеты, способные рассказать потребителю о новом наполнении знакомого им торгового коридора.

Идеальным решением с точки зрения окупаемости возможно была бы капитальная реконструкция известного торгового центра, такого как, к примеру, "Иркутский". Точнее, строительство на его месте правильно спланированного торгового комплекса с всем необходимым - фаст-фудом и развлекательной составляющей, вплоть до аква-парка или катка.

Теоретически такой вариант развития событий возможен. Практически же, интерес инвесторов (в основном, московских) к "прикормленным" торговым местам упирается в нежелание владельцев лишиться курицы, несущей золотые яйца. Собственники предпочитают бороться до конца, и выжимать из своих ресурсов возможный максимум, увеличивая плотность павильонов и арендные ставки.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ПО-ИРКУТСКИ

Площадь - величина постоянная, однако величина ставки для арендатора уменьшается при увеличении количества квадратных метров павильона. И собственнику экономически выгоднее делить торговый зал на 12- или 20-метровые клетушки, чтобы продавать их без прогрессивных скидок. Арендаторов в Иркутске сегодня гораздо больше, чем торговых центров, поэтому условия диктуют управляющие и владельцы площадей.

По финансовым же причинам торговые центры уделяют слишком мало внимания общепиту. Арендная ставка, на которой готовы работать пищевики, в 2-3 раза ниже, чем для "торговых" арендаторов. Поэтому площади для фаст-фуда урезаются до буфета с двумя столиками, где есть совершенно не хочется, поскольку в них возможно найти только дешевые пирожные, чебуреки, сосиски, беляши и другие неаппетитные продукты низкого качества.

Сервитутное соглашение, в соответствии с которым кроме павильона, арендатор оплачивает содержание прилегающего коридора (таким образом, арендованная в ТЦ площадь равна площади павильона, умноженная на коэффициент 1.1) - еще один экономический момент. Чем больше арендаторов на площадях ТЦ, тем больше денег принесет сервитутное соглашение. Все это делает торговые коридоры Иркутска похожими на муравейник с узкими проходами между однотипными ячейками.

Ксения КАЛИНИНА

- Это политика "здесь и сейчас", продиктованная неуверенностью в завтрашнем дне, отсутствием дополнительного бизнеса и страхом перед тем, что скоро придут московские ритейлеры, - считает маркетолог Ксения Калинина. - Люди желают заработать побольше, пока это возможно, и необходимо отнестись к этому с пониманием. С другой стороны, деньги, потраченные на создание концептуального ТЦ, позволят не потерять покупательские потоки в один момент, и частично восстановить их после открытия конкурентов.

По каким еще причинам администрация торговых центров, располагающихся рядом и внутри "красной линии" выбирает такую политику по отношению к арендаторам? Она продиктована, в том числе, стоимостью площадей, которыми они владеют.

Сейчас цена, выплаченная за квадратный метр торговой площади внутри "красной линии" (от 80 до 130 тысяч рублей) имеет мало общего с рыночной. В городе дефицит недвижимости в торговых коридорах с большой проходимостью, аукционы КУМИ - явление временное, а цены на аренду и продажу всего в полтора-два раза ниже, чем в Москве. И риэлторы планируют "подтягивать" их к московской планке. Соответственно, чем позже придут сюда другие игроки, тем большую сумму они заплатят. Поэтому более успешные иркутские ритейлеры покупают недвижимость в "красной линии".

Менее успешные ждут, когда к ним поступит предложение продать бизнес по максимальной цене. Пока предложения не поступило, собственники ТЦ следуют конъюнктуре: если годовая аренда павильона стоит от 500 долларов за квадрат, кто будет сдавать его за 450?

"ПЛАН БАРБАРОССА"

К 2010 году в Иркутске планируется сдать в эксплуатацию шесть крупных торговых объектов, причем три из них будут управляться московскими компаниями.

И оптимисты утверждают, что к 2010 году рынок ритейла в Иркутске кардинально поменяется. Московские управляющие компании уже имеют опыт работы в Красноярске, Нижнем Новгороде и других регионах. Кроме того, они оперируют наиболее современными и эффективными стандартами управления торговыми площадями, а корпоративная культура, как известно из опыта мировых торговых сетей, способна подминать под себя даже рынки с устоявшимися торговыми традициями.

- Московская управляющая компания полностью обеспечивает работу торгового центра - от проектирования и составления концепции до найма клининговой компании, - говорит Ксения Калинина. - Кроме того, управляющие компании как брокеры имеют собственный пул арендаторов, которые им безоговорочно доверяют и пойдут именно в те торговые центры, которые им порекомендуют. Пройдет совсем немного времени, и в Иркутске будут представлены торговые сети, которые работают во всем мире. Постепенно они начнут вытеснять из торговых центров ЧП с ассортиментом низкого качества. Это не хорошо и не плохо. Это - глобализация.

Так выглядит оптимистичный прогноз торговой экспансии мировых сетей в регион.

- Фактически все будет не так быстро, да и московские управляющие компании столкнутся с рядом специфичных проблем, - уверен риэлтор Вадим Литвиненко. - Причем, начиная с этапа строительства.

Практика строительства торгового центра в Иркутске была единичной - здание центрального рынка, которое возвела отнюдь не иркутская компания. Югославская

Xemi Trade Ltd, кроме здания центрального рынка, построила и самый современный отель бизнес-класса Sun hotel. После этого в коммерческой застройке Иркутска начался штиль. Остальные торговые объекты были переоборудованы из бывших заводских цехов.

- Чтобы построить ТЦ, управляющая компания будет вынуждена привозить в Иркутск не только стройматериалы и оборудование, но и собственных строителей, - уверен Вадим Литвиненко. - А их нужно обеспечить жильем, медицинским обслуживанием и так далее. Торговый центр - не многоквартирный кирпичный дом, и китайскими каменщиками здесь не обойдешься.

Строительные компании Иркутска, работающие на рынке застройки жилья, не ищут исполнителей на местном рынке труда, а проходят долгую процедуру с документами и зачастую переплачивают, чтобы ввозить на стройплощадки Иркутска граждан ближнего и дальнего зарубежья. В Иркутске дефицит квалифицированных строителей.

ДЕЦИЦИТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Далее в цепочке дефицитов современные склады и логистический комплекс, который позволит Иркутску "переваривать" такую товарную массу. Например, компания AVON не смогла найти себе складское помещение от 2000 квадратных метров с антипылевым покрытием. Нет таких в Иркутске, несмотря на то, что складской комплекс для ритейлеров является предметом первой необходимости, важнее, чем собственная торговая площадь. И пока они не появятся, крупные ритейлерские сети и игроки сюда не зайдут.

После подписания договора о кредитовании ОАО "Иркутский Хладокомбинат" с Байкальским Банком Сбербанка России лед тронулся - топ-менеджеры обеих организаций прогнозировали приход в регион "пищевых" ритейлеров и брендов, которых будет обслуживать логистический комплекс хладокомбината. И когда перспективность инвестиций в современные склады будет очевидной для всех, Иркутск начнет делать первые шаги по направлению к логистическому хабу. Если транспортные коммуникации позволят. Интерес к складской недвижимости риэлтор Вадим Литвиненко прогнозирует на конец первой декады 21 века.

Видимо, этот же отрезок времени выбрали для себя московские управляющие компании, которые приступили к закладке фундамента для своего бизнеса. Вопрос только в том, созреет ли к этому времени рынок или потребителя опять придется "воспитывать".

МЕСТНАЯ СПЕЦИФИКА

Московские управляющие компании, опираясь на связи и опыт, возводят торговые объекты там, где квадратный метр дешевле, а земли больше. Изменение торговых коридоров города с помощью выстроенных с нуля дворцов возможно, но маловероятно. Поэтому настоящая борьба начнется, и самые крупные игроки придут, когда на продажу будут выставляться существующие торговые центры рядом с "красной линией": "Сезон", "Пассаж" и другие.

И к этому успешные иркутские ритейлеры тоже готовятся: например, холдинг, которому принадлежит торговый бренд "Фортуна" для реализации своего проекта постоянно участвует в торгах КУМИ и покупает здания, прилегающие к уже существующему торговому кварталу - "Автоград", "Электрон", "Фортуна Гранд".

Кроме того, меняются концепции уже существующих торговых центров: например, в "Фортуне Гранд" второй этаж планируется под фаст-фуд уровня "средний плюс", куда привезут бренд "Планета суши", а во дворе ТЦ сделана стоянка. "Фортуна Плаза" - ТЦ премиум-класса - уже имеет атриум и ресторанчик, а в перспективе к его функциональной части добавится бизнес-центр и стоянка во дворе. И к московской торговой экспансии в той или иной степени готовятся все успешные игроки на иркутском рынке ритейла.

Поэтому, когда на рынке появится несколько новых торгово-развлекательных центров, они смогут предложить не так много очевидных конкурентных преимуществ, кроме отточенных в других регионах систем управления. Бренды, не заходившие в Иркутск самостоятельно, безусловно, плюс. Однако, в Иркутске намного меньше людей, которые с пиететом относятся к брендовым товарам, а успешность ТЦ у нас все еще определяется доходами целевой аудитории, а ее требованиями к продавцу.

- На московском рынке наблюдается "борьба концепций" среди торгово-развлекательных центров, потому что арендаторы у всех одни и те же, цены одинаковые, и главная задача - привлечь потребителя. В Иркутске со временем будет то же самое, - уверена Ксения Калинина.

Прогноз, который обещает вытеснить с иркутского рынка ритейла серую массу в пользу брендовых арендаторов, не учитывает как минимум трех факторов. Первый - почти 90% аудио- и видеоносителей, которые продаются в Иркутске, изготовлены пиратами. Второй - местные торговые бренды (а такие, разумеется, есть) закупают свой товар не в Милане, а в Турции и Китае. Третий - общий уровень доходов и менталитет иркутян таков, что переплачивать за сервис будут далеко не многие. Хотя, по мнению маркетологов, управленческие технологии будут работать, и приносить доход даже на самых специфичных рынках.

Екатерина Сухова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (12) Апрель - Май 2006 года


  • Число просмотров: 2774

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть