Андрей ПОСТНИКОВ

На общем фоне стабильности можно отметить ряд тенденций, не типичных для прошлых лет. Если раньше среди причин стабилизации эксперты называли пресытившийся спрос (то есть те, кто мог купить жилье по существующим ценам, его уже купили, а новая прослойка граждан еще не созрела), то сегодня рынок стабильный, но активный: есть и спрос, и предложение.

В 2005 году активным на рынке недвижимости можно назвать второе полугодие. По словам Анастасии Литвиненко, президента Иркутского областного союза риэлторов, в это время шли реальные сделки, а среднестатистический срок экспозиции квартир не превышал полутора месяцев.

С этим согласен и сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. По его словам, наиболее активным был последний квартал, когда рост цен составил 5%. В итоге на конец года средняя стоимость кв. метра жилья превысила рубеж в 20 тыс. рублей. Но в целом за год рост цен не превысил ожидаемых 16%.

Говоря о прогнозах, Анастасия Литвиненко отмечает, что, увеличение численности новостроек дает основания полагать, что роста цен не будет, также как и их снижения.

Спрос в 2005 году вырос за счет увеличения

числа кредитных предложений. Если на конец 2004 года в Иркутске ипотечные продукты предлагало четыре кредитных учреждения, то к концу 2005 года - уже около 13.

Как отмечает Анастасия Литвиненко, сама по себе ипотека не взвинчивает цены. При достаточном количестве предложений, что пока наблюдается на иркутском рынке, ценовая стабильность реальна. Задача всех участников рынка поддерживать его в активном состоянии и соблюдать баланс спроса и предложения. Предпосылки к этому сейчас есть: ипотека развивается, и строители предлагают интересные и разноплановые предложения.

То, что строители стали учитывать потребности среднего покупателя, и представлять на рынке жилье разного уровня, в том числе и малогобаритное, отмечает и директор АН "Олимп" Наталья Комисаренко. Кроме этого, повысился процент доверия граждан к строителям. А у застройщиков в свою очередь увеличилась конкуренция, что привело к снижению сроков строительства и удовлетворению спроса среднего покупателя.

Как ни парадоксально, отмечает Наталья Комиссаренко, но рост и разнообразие предложений на первичном рынке, не привело к снижению цен на старое жилье, как это прогнозировалось ранее. Единственное, что изменилось на "вторичке" - снизился спрос на "хрущевки". Такие предложения, стали менее востребованы, и решения о покупке квартиры в старом доме потребитель теперь принимает значительно труднее.

Но спрос на новостройки мог возрасти еще больше, если строители будут выставлять на рынок малогабаритное жилье уже с отделкой. Многие потребители отказываются от нового жилья именно по причине его неустроенности. Анализируя ситуацию на рынке, Наталья Комисаренко отмечает, что цены на рынке недвижимости растут постоянно, но скачков не наблюдается.

Хотя иногда не понятны причина роста вообще. К примеру, отмечает Наталья Комисаренко, за новогодние праздники цены на квартиры выросли на 20-30 тысяч, хотя в стране и городе ничего не изменилось ни в политической, ни в экономической ситуации. При этом стоит учитывать, что в стоимости увеличились как раз не ликвидные квартиры, а то, что не продалось в прошлом году.

По мнению Натальи Комиссаренко, причина столь неадекватных действий продавцов в ценовой политике во многом зависит от самих риэлторов. На сегодняшний день в Иркутске отсутствует профессиональная оценка объектов недвижимости в агентствах. Недобросовестная конкуренция между риэлторами приводит к тому, что разбег цены при оценке одной и той же квартиры может достигать 100-120 тыс. рублей. А поскольку у потребителей нет реальной информации по ценам, то отсюда и "неадекватный", на первый взгляд, рост цен.

Рост цен на объекты коммерческой недвижимости в 2005 году в среднем составил 15%. Но это в среднем, а в зависимости от объектов ценовая политика наблюдалась следующая - на ликвидные объекты рост превысил 15%, а неликвид сильных ценовых колебаний не испытывал и за год в стоимости вырос где-то на 15% и ниже.

Если говорить о стоимости кв. метра хорошего офисного помещения в центре города, отмечает исполнительный директор Иркутского областного союза риэлторов Андрей Постников, то она установилась в районе двух тысяч условных единиц (кто-то продает в евро, кто-то в долларах). В 2004 году по таким ценам были лишь единичные предложения.

Среди тенденций года прошедшего можно отметить тот факт, что появился дефицит на крупные производственные базы. Это связано с приходом на наш рынок инвесторов из Москвы и западных регионов. Увеличился спрос на объекты стоимость свыше двух млн долларов. Беда нашего рынка в том, что спрос-то увеличился, а объектов не прибавилось. Можно даже говорить о том, что на рынке практически нет крупных объектов, стоимость которых соответствовала бы их качеству.

В связи с изменениями в законодательстве увеличилось количество проданных жилых объектов, которые переводятся в нежилые. Среди сезонных изменений можно отметить увеличение спроса на теплые боксы и складские помещения.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (11) Февраль - Март 2006 года

• Число просмотров: 2509