Самая крумная продажа 2005 года: 25 млн рублей

Определенное движение вперед на рынке коммерческой недвижимости, конечно, есть, и зачаточным его состояние называть уже неправильно, - считает Вадим Литвиненко, член Российской гильдии риэлторов, Иркутского областного союза, риэлтор и специалист в области коммерческой недвижимости.

- Но, если оценивать по пятибалльной шкале, я бы оценил на двойку: рынок коммерческой недвижимости двигается вперед, но не насыщается. Кстати, стоит разделить понятия "рынок аренды" и "рынок продажи". Если мы рассматриваем рынок аренды коммерческой недвижимости, он, конечно, расширился, предложений появляется больше. А что касается покупки недвижимости - сделок стало меньше. И аукционные торги, на которых продают муниципальные и федеральные объекты недвижимости существенно на ситуацию не влияют.

Корр.: Какую сделку из тех, за которыми вы наблюдали, можно назвать самой большой?

- Если смотреть по объектам - сейчас продается здание стоимостью 80 миллионов, но сделка не совершена, владельцы за эту цену продают уже полгода, и пока продать не могут. Дорогим было здание ателье "Силуэт" на улице Урицкого - его продавало КУМИ на аукционе. Владелец за примерно 700 квадратов заплатил около 37 миллионов. Парикмахерская на углу Карла Маркса и Богдана Хмельницкого стоила 25 миллионов. Если говорить о стоимости квадратного метра, она обошлась дороже, чем ателье "Силуэт" и была одной из самых дорогих сделок, объявленных публично. Квадратный метр этого здания стоил около 80 тысяч рублей.

ПРОДАВАТЬ ОСОБО НЕЧЕГО

Корр.: В чем причина - бизнесу не хватает средств на покупку недвижимости или лучшие активы уже реализованы?

Вадим ЛИТВИНЕНКО

- Сейчас денежная масса в малом и среднем бизнесе выросла. Люди готовы вкладывать излишки денег в коммерческую недвижимость, чтобы потом она приносила доход от сдачи в аренду. Однако, на рынке наблюдается дефицит коммерческой недвижимости и острая потребность в ней. Рынок коммерческой недвижимости не может стоять на месте. Он постоянно развивается, и будет развиваться, несмотря на то, что население не растет. Сейчас наблюдается ситуация, когда предложения по аренде коммерческой недвижимости появляются, а по продаже - практически нет.

Возможно, это связано с менталитетом иркутян. Город-то наш купеческий. Вот купцы и не хотят платить деньги просто так: лучше один раз затянуть пояс, купить свое, да и жить дальше. Особенно это справедливо для представителей малого бизнеса с переходом в средний. Именно они чаще всего стараются не арендовать, а выкупать. Это связано и с тем, что сейчас рыночные ставки аренды тянут назад развитие всего рынка недвижимости: по некоторым позициям банковский кредит выплачивать дешевле, чем арендные ставки.

Корр.: Будет ли строительство офисов с оплатой в рассрочку также популярно, как строительство жилья?

- Когда строить будут - да. А сейчас на рынке идет "прокрутка" старых объектов. Количество не увеличивается, строят очень мало, и чаще всего не для продажи.

В чистом виде строительством объектов коммерческой недвижимости можно назвать проект бизнес-центра возле рынка "Фортуна" и строительство офисного здания на пересечении улиц Дзержинского и Володарского. Офисы на первых этажах новостроек существенно на рынок не влияют. Это примерно 5-10 домов по городу, и сказать, что этот рынок развивается хорошими темпами, нельзя.

В городе есть несколько небольших строек, но это стройки "для себя". Собственник строит или реконструирует здание, чтобы сдавать площади в аренду. Коммерческая недвижимость в Иркутске - дефицитный товар, его просто нет, он требует производства.

Корр.: Говоря о дефиците коммерческой недвижимости, особенно в деловом центре, можно ли считать, что на улице Карла Маркса, например, есть здания, которые неэффективно используются?

- В центре города действительно есть учреждения, которые занимают шикарные площади с точки зрения объема, стоимости и коммерческого использования.

По большому счету, для них нынешний адрес большой ценности не представляет. А вот для торговли или представительств подобное месторасположение жизненно важно.

Если сейчас в агентство недвижимости приходит человек, который хочет "что-нибудь на Карла Маркса", то скорее всего ему скажут, что ничего нет.

Зато у нас на центральных улицах города располагаются закрытые военные учреждения, различные прокуратуры и муниципальные отделы. И эти, очень ценные, с точки зрения профессионала, площади сейчас не только не приносят доход, но зачастую - они убытки.

СЛАБОЕ ЗВЕНО

Корр.: Если у малого и среднего бизнеса есть деньги и желание иметь коммерческую недвижимость, почему мы не наблюдаем бурного строительного роста?

- В приоритетах при оценке недвижимости первое, второе и третье места занимает местоположение. Если говорить о коммерческой недвижимости, за каждым словом можно поставить несколько восклицательных знаков. Торгово-развлекательные объекты возможно перенести в места недалеко от центра, где есть хороший кусок земли и транспортные развязки. Но бизнес-центр должен быть в центре - Кировском районе или прямо на улице Байкальской. Потому что в Солнечном, Нижней Лисихе или на Дальневосточной он вряд ли будет кому-то нужен. Катализатором строительства должен быть рынок земельных участков. Но объекты не строят, потому что нет возможности получить "правильный" участок под застройку.

Корр.: В городе нет земли под застройку? 

В городе существую несколько так называемых land-lordов - крупных землевладельцев. К ним относятся образовательные учреждения, больницы, крупные отраслевые предприятия. Система образования является одним из самых крупных землепользователей.

Я думаю, в Иркутске от 85% до 90% земли, включая пустыри, уже имеют собственника.

СКЛАДЫ: БУРНЫЙ РОСТ НЕ ЗА ГОРАМИ

Корр.: А какая ситуация на рынке складских помещений?

- Конструктивно склад построить проще, и выбор есть. Собственники нежилых помещений типа "ангар" предпочитают сдавать их в аренду как склад, чтобы они не просто стояли, а приносили деньги. И таких помещений достаточно.

Другое дело, что спрос на производственные площади и на складские комплексы меняется: раньше искали склад в 100-200 квадратов, сейчас есть компании, которым нужны производственные площади или складские комплексы от 1500 или 3000 квадратных метров и выше.

Раньше этот сегмент был не совсем интересным, поэтому в городе много полуфабрикатов, не совсем готовых к употреблению. Поэтому крупная компания, которая заходит на иркутский рынок, не может найти себе подходящее помещение. Рынок складской недвижимости начнет активно развиваться, когда сюда придут большие торговые сети. Тогда потребуется строительство таких складов и логистических центров. Я думаю, рынок складской недвижимости еще года два проявляться не будет, а позже начнется активный рост.

Корр.: Рост уже есть: хладокомбинат строит первую очередь логистического центра для обслуживания дистрибьюторов, которые до этого не заходили на иркутский рынок из-за отсутствия условий.

- Молодцы! Продукты-продуктами, но это повлияет на развитие продовольственных торговых сетей. Возможно, позже ту же картину мы увидим со складами, которые будут заниматься не только продовольствием, но и бытовой техникой, и отделочными материалами. Развитие бизнеса какой-нибудь западной сети или активного игрока, проявившего себя в Новосибирске или в Москве, будет требовать движения на Дальний восток и в Бурятию. Тогда склад он построит в Иркутске.

Корр.: Считаете ли вы, что местная непродовольственная торговая сеть не может вложить деньги в строительство логистического центра для дистрибьюторов, чтобы вывести на рынок их бренды без революционных методов и московских (новосибирских) ритейлеров?

- Если они поймут, что здесь есть рынок. Если ритейлеры сами начинают выводить на иркутский рынок новые бренды. Порадуемся за наш город. Но, на мой взгляд, в отличие от городов-миллионников, нашим торговым сетям еще очень далеко до западных стандартов.

НЕМЕСТНЫЕ ИНТЕРЕСЫ БОЛЬШИХ ОБЪЕМОВ

Корр.: А в какой процентной доле на рынке иркутской коммерческой недвижимости представлены московские интересы?

- Что вы имеете ввиду? Есть спрос на коммерческую недвижимость, выраженный в деньгах. Вы спрашиваете, сколько в этом спросе московских денег? Думаю, больше половины, около 70%. Причем мы говорим не о количестве единиц, а об общем денежном объеме. К примеру: есть компании, которые хотят владеть недвижимостью по 15 квадратных метров, их сотни, и все они иркутяне. Но есть те, кто хотел бы сразу полторы тысячи квадратов, таких всего десять, но все они - москвичи. По количеству денег и квадратных метров Москва (Новосибирск, Красноярск, Улан-Удэ) в спросе на коммерческую недвижимость Иркутска представлены больше, чем на половину. Безусловно, интересы Москвы и Новосибирска представлены в большем объеме, чем остальных городов.

Корр.: Судя по тому, что вы говорите, на рынке коммерческой недвижимости практически нет риэлторов, которые занимались бы только продажей коммерческой недвижимости.

--На рынке была только одна компания, которая вообще не занималась квартирами, но, по сути, она являлась не агентством, а структурным подразделением холдинга, который реализовывал объекты недвижимости, принадлежащие этому холдингу. Компания позиционировала себя, как агентство недвижимости, однако, сторонние объекты к продаже не привлекала.

В любом другом агентстве, которое оперирует коммерческой недвижимостью, есть хотя бы небольшой отдел, который занимается квартирами. Чаще агентства изначально занимались квартирами, а потом в нем находились специалисты, которые рано или поздно дорастали до определенного уровня и начинали заниматься коммерческой недвижимостью. Некоторые специализируются на ней уже год, кто-то три года, а есть и те, кто работает на коммерческой недвижимости пять лет. Хотя сам рынок довольно молодой - до 2002 года сделки проходили эпизодически. Но в конце 2002 года начался процесс формирования рынка. Тот, кто находится на нем дольше, имеет свои преимущества. Риэлторский бизнес основан на информации, поэтому больше возможностей у того, кто вышел раньше, и имеет годами наработанные контакты.

- Продажа квартиры - очень лакомый кусочек. Когда клиент, с которым риэлтор работает на рынке коммерческой недвижимости, предлагает ему продать квартиру, риэлтор никогда не откажется от этого заработка: квартира типовая, спрос на нее устойчивый, продастся быстро.- Парадоксально, но земельные участки - самая инвестиционная с точки зрения коммерческой недвижимости позиция на иркутском рынке является слабым звеном.

Екатерина Сухова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (11) Февраль - Март 2006 года

• Число просмотров: 2134