Вопрос с муниципальной недвижимостью для бизнесменов-арендаторов, даже тех, кто заключили договор долгосрочной аренды, в последнее время приобрел особую остроту. С вступлением в силу новой редакции Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" местные власти должны до 1 января 2009 года осуществить отчуждение всего коммерческого муниципального имущества, не предназначенного для реализации ими публичных функций и полномочий.

Именно после 1 января 2009 года, согласно законодательству, муниципалитеты должны прекратить коммерческую деятельность с недвижимостью. Поэтому работа по продаже по муниципальной недвижимости продолжается с удвоенной силой.

Андрей ШАРОВ

Такая тотальная распродажа муниципальной недвижимости в России - не скоропалительное решение государства. Как сообщила заведующая отделом кадастра, оценки и налогообложения недвижимости КУМИ Елена Мулихина, для продажи муниципальной недвижимости объективно пришло время. Политика государства, направленная на определение собственников, диктуется нынешним развитием рынка недвижимости. Только собственник может рационально хозяйствовать над своим имуществом, содержать его в порядке, осуществлять деятельность, которая бы приносила максимальный доход. Только собственник может являться налогоплательщиком и содержать свою собственность в достойном состоянии.

Практика показывает, что как только объект переходит в собственность частным лицам, меняется его внешний и внутренний облик, проводится ремонт и реконструкции. Другими словами, недвижимость приобретает коммерчески привлекательное состояние, а, следовательно, отвечает современным требованиям.

Муниципалитет же - это орган, который помимо прочего осуществляет еще и социальную политику, на которую уходят большие деньги из бюджета, заработанные, в том числе, и на недвижимости. Поэтому чтобы привести эти самые объекты в достойное состояние, денег просто нет. Следовательно, так часто звучащая фраза про то, что государство - самый худший собственник, в подобном контексте близка к реальности.

РЫНОК РАССТАВЛЯЕТ ВСЕ ПО МЕСТАМ

Современный рынок диктует жесткие, но вполне логичные условия. Если предприниматель не исполняет свои договорные обязательства, в частности, по оплате арендной платы, то собственник здания не испытывает к подобному арендатору ни сочувствия, ни понимания. Таковы законы рынка: не платишь, значит, не приносишь доход и, следовательно, не имеешь права находиться здесь.

Администрация же, как говорит Елена Мулихина, очень часто выступает в роли благотворительной организации. Сейчас в КУМИ активно идет исковая претензионная работа, потому что многие арендаторы не выполняют свои договорные обязательства в отношении арендной оплаты. Рынок такого поведения уже не позволит, так как его требования намного выше.

- Рынок все ставит на свои места, стабилизирует и выравнивает, - считает Елена Юрьевна. - И тем компаниям, которые ведут бизнес не совсем грамотно или не совсем честно, придется по-другому относиться к вполне справедливым требованиям рынка. Если ты не можешь вести свой бизнес прибыльно, не можешь своевременно вносить арендную плату, то тогда надо искать более дешевое помещение, уходить в другой район города. Или же, чтоб справляться с арендной платой и другими платежами, выводить свой бизнес на новый этап развития. Недвижимость должна приносить доход - это объективный закон бизнеса. И посему, все происходящее я считаю правильным.

ЕЩЕ ОДИН МЕТОД ДАВЛЕНИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

Не все согласны с таким мнением. Руководитель проекта "Скорая предпринимательская помощь" Александр Василенко рассматривает эту ситуацию с другой позиции.

- Я уже десять лет говорю, чтобы сделали преференцию малому бизнесу. Необходимо предоставить какой-нибудь механизм выкупа торгового помещения арендатору-предпринимателю. Либо учесть в условиях приватизации, прежде всего, интересы арендатора и предоставить ему возможность займа под государственные гарантии или под залог этой же собственности.

Выкупить муниципальную собственность могут далеко не все. И так как собственность в конце концов попадает в руки людей небедных, то они, как правило, не заинтересованы в тех мелких магазинчиках, недорогих столовых, которые ему достанутся "в наследство" вместе с правом собственности от КУМИ. Если новый собственник решит избавиться от арендаторов, то для этого есть масса средств и поводов: нарушение арендатором техники безопасности, непроведение текущего ремонта, оговоренного в договоре, задержка оплаты, увеличение арендной платы...

Сегодняшнюю ситуацию с приватизацией нежилого фонда Александр Василенко оценивает как еще один метод давления государства на предпринимательство.

ПОЛИТИКА ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ?

Перед аукционами его участников предупреждают: "Муниципальные объекты приватизации могут быть обременены арендными отношениями с третьими лицами. В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае, если Победителем аукциона является лицо, не являющееся арендатором Объекта приватизации, то передача Покупателю Объекта по договору купли-продажи осуществляется путем оформления акта приема-передачи с указанием наличия обременения арендными отношениями с третьими лицами".

Валентина Сокова, руководитель Регионального антикризисного центра защиты прав предпринимателей некоммерческого партнерства "Малые предприятия Иркутской области", которая на практике сталкивалась с реализацией данного закона, говорит так:

- Это только по закону при смене собственника договор об аренде продолжает действовать. На практике все по-другому. Если раньше договоры аренды заключались на длительный срок - от пяти до 15 лет, то в последнее время эти договоры составляются с умыслом - на один год.

С предложением предоставить арендаторам право льготного приобретения муниципального помещения в случае его приватизации Региональный антикризисный центр обращался с запросом еще к Борису Говорину, бывшему тогда губернатором Иркутской области.

- Если арендатор долго снимает помещение и вложил немалые средства в содержание, ремонт или реконструкцию помещения в период аренды, - говорит Валентина Викторовна, - то у него, по крайнем мере, должно быть право льготного выкупа. Ему должно быть предложено выкупить помещение по такой-то льготной цене. Если же он письменно отказывается от выкупа, то только тогда нужно выставлять это помещение на аукцион. Сейчас арендаторов даже не спрашивают, а лишь ставят перед фактом аукциона. Естественно, что помещение попадает в руки наиболее богатого. Все это похоже на политику финансового состояния. В сложившейся ситуации права предпринимателей грубо нарушаются.

- Надо было выйти на наше местное законодательство, чтобы наша дума приняла закон, который бы нивелировал ущемленные права предпринимателей. Необходимо дать им право преимущественного выкупа арендуемых помещений до аукциона, - так комментирует сложившуюся ситуацию и предлагает пути ее решения Валентина Сокова.

Директор АНО "Иркутское агентство развития бизнеса" Владимир Снегирев тоже уверен, что на данном этапе реализации закона происходит колоссальное ущемление интересов бизнеса.

- Как быть с вложенными в ремонт деньгами? Если раньше законодатель предусматривал приоритетное право выкупа арендатором снимаемых им помещений, то на сегодня законодатель этого не сделал. И в этом нет вины КУМИ, что-то изменить в этой ситуации может только правительство РФ и Государственная Дума, - говорит Владимир Снегирев.

ПЛАН ПРОДАЖ ПЕРЕВЫПОЛНЕН

Язык цифр неумолимо красноречив. За 2005 год в муниципальный бюджет от продажи на аукционах нежилых объектов недвижимости в Иркутске поступило 342,7 млн рублей вместо запланированных 330 млн рублей. Таким образом, план перевыполнен на 12,7 млн рублей.

Но если план по сбору денег выполняется, то план по приватизации объектов - нет. Председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска Леонид Ощерин отметил, что продажа муниципальной собственности идет сложно: за 2005 год реализовано всего 103 объекта. В плане же стояла приватизация 181 объекта недвижимости.

В 2006 году Прогнозный план приватизации муниципального имущества таков: в Иркутске должно быть продано 124 объекта недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, что должно принести в городской бюджет 210 млн рублей.

Всего лишь один случай. В 1996 году иркутский предприниматель Галина Анохина на 15 лет арендовала помещение на углу улиц Карла Маркса и Богдана Хмельницкого. Там она оборудовала "Салон-парикмахерскую "Центральный".

В прошлом году помещение парикмахерской с площадью в 309,1 кв. метров было выставлено на аукцион. О том, что это произойдет, стало известно давно, согласно Прогнозному плану приватизации муниципального имущества города Иркутска. Помещение было выставлено на аукцион с начальной ценой в 7460 тысяч рублей и последующим шагом в сто тысяч рублей.

1 декабря прошлого года на аукционе помещение парикмахерской было куплено ООО "ЮК Сапфир" за двадцать пять миллионов рублей. Таким образом, парикмахерская стала самым дорогим приватизированным объектом недвижимости в 2005 году, принесшим в казну муниципалитета немалую сумму.

С появлением нового собственника Галина Михайловна не оказалась на улице, ее коллектив по-прежнему дружно трудиться в салоне. Сама Галина Анохина, похоже, не очень расстроилась таким поворотом событий. По крайней мере, жалоб от нее не поступало.

Как говорит заведующая отделом приватизации и организации продаж КУМИ Виктория Уманская, из 103 состоявшихся в прошлом году сделок по продаже недвижимости не было ни одной скандальной или повлекшей судебные разбирательства. Ни один арендатор ни подал жалобы или претензии.

По статистике, только около 7% объектов недвижимости, проданных на торгах, смогли выкупить их арендаторы. Цены на объекты при продаже на торгах в некоторых случаях увеличиваются в несколько раз, по сравнению с начальными. У арендаторов просто нет средств, чтобы стать собственниками тех помещений, в развитие которых они вкладывали деньги.

Леонид Ощерин неоднократно в своих пресс-конференциях заявлял, что необходимо обратиться в правительство РФ и Государственную Думу РФ с инициативой разработки механизмов расчета затраченных предпринимателями средств и их возврата в случае проигрыша на торгах.

СЮРПИЗ МАЛОМУ БИЗНЕСУ

Дискуссии по поводу льготного выкупа предпринимателями арендуемых помещений идут по всей России. По подсчетам экспертов "ОПОРЫ России", если малый бизнес не получит никаких льгот при выкупе помещений, то около 40% малых предприятий могут потерять свой бизнес.

Муниципальная недвижимость - очень привлекательный объект, в том числе для девелоперов. Как показал опыт, и при выкупе помещений от малых предприятий не остается и следа.

Но по последним данным, Минэкономразвития готовит малому бизнесу приятный сюрприз. Чиновники МЭРТ предлагают внести поправки в закон о приватизации, которые позволят малым предпринимателям приватизировать арендуемые ими муниципальные помещения по льготной схеме.

Как сообщил директор департамента госрегулирования в экономике МЭРТ Андрей Шаров, предлагается предоставить представителям малого бизнеса трехлетнюю рассрочку по выплате стоимости приватизируемых помещений - для тех, кто добросовестно арендует приватизируемое помещение на протяжении последних трех лет. Кроме того, в два раза снизить для них стандартный размер задатка, вносимого участниками торгов. По действующему законодательству, задаток должен составлять от 10% до 20%.

Однако, считают эксперты, отстоять идею наделения малых предприятий преференциями при приватизации арендуемых ими помещений будет непросто. Полгода назад правительство уже отклонило предложение депутатов Госдумы наделить арендаторов, подходящих под критерии малого бизнеса, приоритетным правом выкупа недвижимости при ее приватизации...

Ольга Михайлова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (11) Февраль - Март 2006 года

• Число просмотров: 2427