- Иркутскому рынку коммерческой недвижимости около трех лет, - говорит Анастасия Литвиненко. - Он уже оформился как отдельный сегмент, но до конца еще не сформировался. Первоначально больше было разговоров, а не готовых к продаже объектов коммерческого назначения. Поэтому у нас даже не накоплено достаточно данных для статистики.

Но с прошлого года стали заключаться реальные сделки. То есть от разговоров мы уже перешли к конкретным делам. Причем, это заметно и обычным горожанам. Ведь когда объект приобретает нового хозяина, то этот собственник, как правило, начинает приводить его в порядок - производить ремонт, реконструкцию.

Анастасия ЛИТВИНЕНКО

Корр.: Могут ли те торги, которые проводит комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города как-то повлиять на развитие этого рынка? Как известно, к 2009 году муниципалитеты должны будут завершить приватизацию той собственности, которая сейчас находится в управлении местных властей. И мы видим, что увеличивается количество открытых аукционов.

- Действительно, эти торги вносят большую долю в дальнейшее развитие рынка. Ведь те объекты, которые выставляет КУМИ, в результате открытых аукционов появляются потом на свободном рынке. 2009 год можно назвать близким к той дате, когда произойдет завершение формирования рынка коммерческой недвижимости в Иркутске. Конечно, здесь многое зависит от того, какими темпами объекты будут выставляться на торги. Можно растянуть процесс, а можно и ударными дозами выставлять.

Пока мы наблюдаем, что каждый четверг в среднем пять-шесть объектов выставляются на торги и в 99% случаев они продаются. Это неплохое дополнительное вливание в существующий рынок.

Корр.: Опять же строители, когда возводят жилые дома, то первые этажи зданий изначально предполагают под коммерцию...

- Но тот объем возводимых площадей коммерческого назначения, который присутствует на первичном рынке, конечно, недостаточен. Он оказывает влияние, но незначительное. Многие из этих домов еще не сданы в эксплуатацию. С юридической точки зрения это долевое участие в строительстве некоего объекта. Вот когда права собственности на помещение зарегистрированы, когда оно уже запущено в эксплуатацию, тогда объект представляет собой больший интерес. Опять же, по площади эти объекты невелики. По назначению - сфера услуг, офисы, магазины. Но никоим образом не производство. Местоположение нового жилья обычно не очень перспективно - это места вдали от оживленных улиц.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ - НОВЫЙ БИЗНЕС

Корр.: Какова сейчас ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости? Какие площади на сегодня наиболее востребованы?

- Максимальное количество заявок по аренде поступает от представителей малого бизнеса. Это площади до 100 кв. м. Однако большинство заявок - на небольшие офисы 8-15 кв. м. И этот рынок пока "дикий" - там нет определенных правил игры, и наводить порядок гораздо сложнее. Поэтому риэлторам намного интереснее продавать отдельно стоящие здания, какие-то земельные участки, магазины и офисы готовые, чем заниматься сдачей в аренду небольших помещений. Я думаю, что это следующий этап и этим, скорее всего, займутся управляющие компании.

Сейчас чувствуется востребованность не просто в информационных услугах и юридическом сопровождении арендных сделок, а в появлении отдельного бизнеса в данном направлении. Пока инвесторы, купившие какой-то объект коммерческой недвижимости, сдают помещения в аренду самостоятельно. Это хлопотно и занимает много времени. И я думаю, что в недалеком будущем такие собственники начнут подбирать себе управляющие компании, которые будут специализироваться на сдаче в аренду помещений и на текущем управлении ими (оплата коммунальных расходов, ремонты, уборка, охрана и т.п.). Во многих крупных городах такие системы уже сложились. И это более цивилизованный путь.

Если говорить о спросе, то нужно отметить, что всегда на первом месте стояла торговля. Сейчас торговля востребована по-прежнему, но в той части, где местоположение наиболее удачно. То есть оживленное, проходное место. Если на аренду или на продажу к нам поступает торговый объект, находящийся в отдаленном районе, сдать или продать его гораздо сложнее.

На пике в настоящее время спрос на офисные помещения - и по продаже, и по аренде. Начинают увеличиваться заявки на разного рода склады и помещения, которые можно использовать под производство. Я думаю, что эти объекты всегда будут занимать значительную долю рынка и именно сейчас они набирают темпы по спросу.

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ - ЛУЧШИЙ ВЫХОД

Корр.: Многие предприниматели отмечают, что Иркутску явно не хватает коммерческих площадей, и это соответственно препятствует развитию бизнеса. Как можно разрешить ситуацию? Строить бизнес-центры? Упростить процедуру перевода жилых помещений в нежилые? Как, на ваш взгляд, должны вести себя власти города?

- По опыту Москвы, лучший выход - это строительство новых бизнес-центров. Больших, серьезных, где коммерческие площади измеряются десятками тысяч метров, с развитой инфраструктурой. В Иркутске этот вопрос очень медленно решается.

Сложившийся сейчас деловой и торговый центр Иркутска наиболее востребован с точки зрения всевозможного бизнеса. Но развитию делового центра во многом препятствуют расположенные в центре памятники архитектуры.

Город должен развиваться. Мы участвовали в обсуждении концепции генерального плана города. И у меня сложилось впечатление, что нам просто не хватает воли. Именно власти города должны проявить свою волю. Нужно принять решение по памятникам.

Мы все гордимся и любим свой город. Но развалюхи в центре нельзя назвать предметом гордости. Давайте относиться к этому по-хозяйски. Можно ведь по принципу "Тальцов" создать квартал памятников и сохранять его. Конечно, к этому вопросу нужно подходить взвешенно: сохранить историко-архитектурное наследие, но в то же время дать городу развиваться дальше.

Мы предлагаем разные проекты, вплоть до переноса деловой части из центра города. Власти говорят, что там "инфраструктуры нет, сети не потянут". Дайте землю - поставят сети, все проведут и сделают.

Потому что оно того будет стоить...

ФАСТ-ФУД ПРОИГРЫВАЕТ

А процесс перевода жилого фонда в нежилой - абсолютно нормальный процесс. Жилье на первых этажах изначально имеет ряд неудобств. Не зря квартиры на первых этажах стоят примерно на 10% дешевле. И правильно, что все новые здания сейчас строятся с перспективой использования первых и даже вторых этажей под магазины, офисы, предприятия бытового обслуживания.

А что касается нехватки коммерческих площадей, то мы с вами ощущаем это на себе. В городе стали появляться супермаркеты, но в основном продовольственные.

Но крупные торговые сети к нам не идут - недостаток готовых больших площадей. А ведь если эти сети начнут развивать свой бизнес в нашем городе, это повлияет и на снижение цен, и на качество услуг.

Такая же ситуация с общественным питанием. Горожанам хочется, чтобы разных кафе и мест, где можно недорого перекусить, было побольше. Но сейчас в центре города явно не хватает объектов общественного питания с невысокими ценами. И разнообразия нет. Сеть фаст-фудов у нас в Иркутске явно неразвита - из-за отсутствия площадей, из-за сложившейся инфраструктуры.

Допустим, сдается помещение. И есть претенденты - сотовая связь, бистро и, допустим, аптека. Скорее всего, конкуренция будет между сотовой связью и аптекой. Бистро сразу отойдет в сторону. Доходность бизнеса несопоставима.

АРЕНДА ОФИСА ИЛИ ПОКУПКА?

Корр.: Эксперты рынка коммерческой недвижимости уверены, что для небольших компаний более разумный выбор - аренда офисов. В то же время считается, что такие бизнесы, как стоматологические клиники, салоны красоты, юридические консультации, нотариальные конторы, лучше располагать в собственных офисах, так как при переездах есть опасность потери клиентуры.

- На самом деле выгода аренды или покупки - относительная вещь для каждого отдельно взятого бизнеса. Например, торговля. В ней большую роль играет количество оборотных средств: если их нет, то не на что покупать товар и нечего продавать. Поэтому под торговлю помещения чаще арендуются, а основная сумма средств направляется именно на покупку товара.

Нотариусу оборотные средства не нужны. Если у него накопления имеются, то ему, конечно, выгоднее купить офис. Представительства каких-то торговых компаний, турфирмы - все зависит от того, сколько они сэкономят, если основные средства будут пускать на развитие бизнеса.

Конечно, покупка помещения - это определенная капитализация бизнеса. Но если выгоднее пустить эти средства в развитие - в производство, новое оборудование - а само помещение арендовать, то так и нужно делать.

Хотя все зависит от специфики бизнеса. Как правило, нынешние кафе и рестораны помещения арендуют. Понятно, что хорошие места им купить очень дорого. Ведь чтобы войти на рынок, занять хорошее местоположение, организоваться, получить разрешения, нужны колоссальные средства.

РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ

Корр.: Кто основные покупатели коммерческой недвижимости в Иркутске?

- Многое зависит от размера площадей. Маленькими - до 200 кв. м - интересуются частные инвесторы с дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду. Значительные объекты - здания, сооружения - приобретают местные крупные компании или компании с запада России, которые хотят здесь развивать свой бизнес. Но в основном, конечно, пока продажа осуществляется на местном уровне. "Громких" сделок пока не было.

Корр.: Когда могут появиться схемы покупки офисов на основе ипотечного кредитования и существуют ли у нас сейчас лизинговые схемы?

- Лизинговые схемы только-только появляются. Идут первые переговоры. Эти схемы предполагают, что до того момента, пока предприниматель не расплатился за помещение до конца, он платит аренду. Банки в настоящее время не дают средства на покупку коммерческой недвижимости. Кредит можно взять, но по другим схемам.

ВЕРШИНА ПРОФЕССИИ

Корр.: Какие изменения происходят сейчас на рынке услуг коммерческой недвижимости? Насколько это направление перспективно для риэлторов?

- Конечно, на этом рынке произошло определенное расслоение, и оно уже становится очевидным. Сложность в том, что не каждый риэлтор может работать на рынке коммерческой недвижимости. Должен иметься определенный уровень квалификации, опыт, связи. И, конечно, репутация. Естественно, что эти требования выполнимы не для всех агентств недвижимости.

На сегодня для риэлтора заниматься операциями с недвижимостью коммерческой направленности считается вершиной профессии. Это не предел, но на сегодняшний день высшая степень. Заявлять, что мы занимаемся коммерческой недвижимостью, и действительно работать на этом рынке - две разные вещи. Многим хочется заниматься этим направлением, но не у всех получается. Определенное представление составляется по реальным сделкам, которые осуществило конкретное агентство. А таких сделок, как мы уже говорили, совершается очень мало.

Корр.: Сколько агентств сегодня в Иркутске могут профессионально работать на этом рынке?

- Громко звучат не больше десяти. Есть ряд агентств, которые давно работают на рынке недвижимости, тем не менее, нельзя сказать, что они могут профессионально заниматься коммерческой недвижимостью. Обычно в крупных агентствах два-три человека могут это делать профессионально. Услуги эти востребованы, специалисты все наперечет.

Корр.: На рынке коммерческой недвижимости крутятся немалые деньги. А случаются ли в связи с этим какие-то махинации?

- На этом рынке очень сильная юридическая защита. Если мы работаем с коммерческими объектами, то значит, работаем с юристами предприятий. Это не рынок физических лиц. Здесь масштаб цифр другой, и пока крупных махинаций не происходило. Юристы крупных компаний очень щепетильны в подобных вопросах.

Хотя тот вид махинаций, когда один офис по нескольку раз сдается, вполне возможен, но в секторе малого бизнеса.

Допустим, снимает бизнесмен офис в восемь кв. метров, стоимостью 150 руб. за квадрат. Это 1200 рублей. Стоимость услуг риэлтора - 50% от месячной ставки, то есть 600 рублей. За такую сумму какие могут быть гарантии? Только информационное и справочное обслуживание. Если же сумма гонорара риэлтора составит, скажем, 60 тыс. рублей, то здесь он, конечно, побегает. И документы соберет, и договор составит. Поэтому сектор небольших площадей на этом рынке является открытым для разного рода махинаций. Спасением могут стать управляющие компании.

ПЕРСПЕКТИВА: "НОВЫЙ СИТИ"

Корр.: Вы упомянули о проектах, связанных с переносом делового центра города в другое место. Хотелось бы услышать о них поподробнее.

- Идея обсуждалась на круглых столах в рамках ярмарки недвижимости в ноябре 2004 года. Было предложено перенести деловой центр на набережную Ангары - от острова Юность до плотины ГЭС. Причем, этой улице даже было придумано соответствующее название, нечто вроде "Новый Сити" или "Уолт Стрит". Параллельно улице Байкальской предлагалось пустить большую магистраль и первоначально застроить весь этот район от набережной именно под бизнес. Строители заинтересовались - им это интересно. Там нет памятников, и особо расселять никого не надо.

Возможно, что так и произойдет - город разделится на исторический и деловой центр.

Иркутск является крупным экономическим образованием в Сибири, с развитой инфраструктурой. И естественно, что интерес к коммерческой недвижимости в нем проявляют многие. К примеру, крупные финансово-промышленные группы, действующие в городах и районах области, в Иркутске открывают свои представительства - их интересуют площади именно в областном центре. У нас сейчас очень много клиентов, которые имеют свой бизнес в других северных регионах, но хотят снять помещение под офисов именно в Иркутске. Так что в городе концентрируется не только малый, но средний и крупный бизнес. И в любом случае ситуация с нехваткой площадей все же разрешится.

Беседу вела Екатерина Еременко

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (8) Август - Сентябрь 2005 года

• Число просмотров: 3796