Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Мнение

КОСМИЧЕСКИЙ КОРАБЛЬ ИРКУТСКИХ СТРОИТЕЛЕЙ С ПОЯВЛЕНИЕМ НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЕШЕВЛЕ НЕ СТАНОВИТСЯ

В прошлом номере нашего журнала ("Капиталист", N3 (07), июнь-июль 2005) был представлен обзор строительного рынка региона, на котором, по мнению экспертов, в скором времени нужно ожидать значительной активизации и далее - настоящего строительного бума. Как предпосылки: растет спрос на жилье, все больше становится строительных фирм и т.д. Продолжаем тему.

 
Галина КУЗНЯНАЯ
Ожидание строительного бума. Не выдается ли желаемое за действительное? Каковы проблемы и перспективы жилого строительства в Иркутске, где здесь мифы и реальность? Сегодня по основным тезизам нашего обзора из прошлого номера корреспондент "Капиталиста" беседует с Галиной Кузняной, генеральным директором финансово-строительной компании "Новый город".

Корр.: Говорят, что сегодня основной объем жилого строительства лег на плечи небольших строительных фирм? Кто увереннее чувствует себя на строительном рынке Иркутска - маленькие фирмы или монстры стройиндустрии?

- С весны вступил в силу закон, который всех строителей поставил в жесткие финансовые рамки. Раньше

маленькие фирмы могли, что называется, выехать за счет рекламы, говоря: "Мы строим дешево". Теперь только на словах убедить пайщиков будет сложно - ведь необходимо официально обнародовать финансовое состояние, уставный капитал. Количество маленьких фирмочек начнет уменьшаться еще и потому, что теперь нельзя привлекать деньги населения на строительство до тех пор, пока не будет получена завершенная проектно-сметная документация, прошедшая экспертизу.

Корр.: Но это же хорошо, особенно для людей, средства которых привлекаются в строительство.

- Да, с одной стороны, это правильно. До первого апреля нынешнего года можно было строить, как говорится, с листа: получил деньги - начал строить, не было жестких требований. Теперь период предварительной работы увеличился: на составление проектно-сметной документации и прохождение экспертизы, предварительную работу уходит почти полтора-два года. Если у фирмы нет собственных средств, то за счет чего она будет готовить проектно-сметную документации и элементарно платить своим сотрудникам? Конечно, можно взять кредит, но кредиты жилье (конечный продукт деятельности строительной фирмы) дешевле не делают, а наоборот удорожают.

Корр.: По стоимости жилья Иркутск впереди многих крупных городов СФО. Можно ли говорить о перспективе удешевления строительства, и, соответственно, жилья, к примеру, за счет использования местных строительных материалов или в связи с освоением новых технологий? Может быть, за счет чего-то еще?

- Привозные строительные материалы действительно проблема иркутских строителей. Мощностей новоленинского кирпичного завода не хватает. А новые заводы не строятся. Правда, планируется запуск нескольких заводов по производству стройматериалов, например гипсокартона, но это отделочные материалы, а не основные.

Кстати, монолитное домостроение - одна из последних технологий в строительстве. Но за счет этого происходит не столько удешевление, сколько сокращение сроков строительства. Эта технология невозможна без металла, который, как известно, очень дорогой материал и к тому же весь привозной. За счет использования металла при монолитном домостроении повышается сейсмостойкость, высотность зданий, но об удешевлении речи идти не может. Точно также космический корабль с появлением новых технологий дешевле не становится.

Использование китайцев-строителей - тоже "новая технология". Быстро, качественно, трезво, но не дешево. Они берутся за все работы, и работают полный световой день.

А вот чтобы собрать бригаду монтажников из ста соотечественников, нам пришлось два с лишним года перебирать народ. Но как правило, они работали до первой зарплаты...

Очень важен в снижении себестоимости опыт, который уже наработан у новых застройщиков. Отрабатываются технологии, каждый следующий дом возводится с учетом недостатков, выявленных при строительстве предыдущего. Идет модернизация процесса.

Проектировщики также стараются предусмотреть изменяющиеся требования к жилью. Модные квартиры-студии, например, в Иркутске не востребованы абсолютно, зато не очень большие новые квартиры сегодня особенно популярны.

Со сменой законодательства стало невыгодно строить, особенно мелкому застройщику, ведь первоначальные вложения очень большие - во-первых, как мы уже говорили, дорогостоящий подготовительный этап, во-вторых, расселение.

Корр.: Это тема отдельного разговора...

- Да, и при этом она несмотря ни на что не теряет своей актуальности. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с одной стороны, стало проще заниматься расселением, с другой - сложнее. К примеру, раньше на одном квадратном метре было прописано пятнадцать человек, и все они претендовали на новое жилье. Теперь с утратой права собственности (если дом продан) теряется право пользования. То есть хозяин дома, раньше прописывавший у себя всех "желающих", должен решить: хочет он уехать из развалюхи или ждать, когда же строители согласятся обеспечить всех "прописантов" жильем, что может в принципе не произойти никогда. По новому жилищному кодексу претензии они могут предъявлять только бывшему владельцу.

Корр.: Городские и областные программы застройки предполагают строительство в отдаленных микрорайонах. По логике, новые квартиры там должны быть дешевле, чем в старой центральной части - одна экономия на расселении чего стоит. Значит, реальная стоимость квартиры там ниже?

- Сразу отмечу, что нет такого понятия, как реальная стоимость жилья. Каждая площадка стоит по-разному. Действительно в Новоленино проблема расселения (особенно на окраине) отсутствует полностью, но на неосвоенной территории нужны и новые сети: водовод, канализация, электричество, к примеру.

Кроме того, мало какая фирма-застройщик решится вкладывать средства в большое строительство на территории, где не хотят жить люди. Да и разница в цене не столь велика. При примерно одинаковой стоимости квадратного метра новой квартиры в разных частях города все стремятся жить ближе к центру.

Конечно, в сельской местности стоимость квадратного метра в жилом доме может быть и восемь тысяч. В городе же уповать на снижение цены - это утопия.

Если говорить об удешевлении строительства, то выгоднее, когда застраивается сразу микрорайон, но при этом зарплата строителей, стоимость материалов и работ не меняется в зависимости от района застройки.

Корр.: Строят сейчас практически на каждом свободном клочке земли, а жилья по-прежнему не хватает. Принято несколько областных программ, улучшат ли они положение дел?

- В том-то и дело, что на самом деле строят очень мало, да и строят чаще вопреки обстоятельствам, чем благодаря им. Прежде всего большие неудобства для строителей заключаются в том, что нет единого городского плана застройки. Можно, допустим, получить разрешение на строительство и только после этого вдруг узнать, что этот участок земли - частная собственность. Или водоканал дает разрешение на строительство сетей, а при согласовании с энергетиками оказывается, что именно в этом месте их уже проложено такое количество, что расположить рядом другие коммуникации просто невозможно. Начинаются пересогласования, изменения в проектах, а это время и деньги. И это только небольшие частные примеры. На самом деле с подобными ситуациями строители сталкиваются очень часто.

Да, программы есть "Жилье молодым семьям", "Переселение из ветхого жилья", но все эти программы в большинстве своем лишь социальные игры государства с населением, на все эти программы нужны деньги и немалые. Зачастую строители и в глаза не видели ни одной программы застройки города, не говоря уже об участии в ее обсуждении. Хотя бывает, что у нас спрашивают, что и где мы планируем строить, но при сегодняшнем раскладе многие застройщики просто держат в тайне свои планы.

Корр.: Некоторые иркутские строительные фирмы считают, что в других городах области строить сейчас более перспективно.

- Вполне возможно, что это так. Эти фирмы на самом деле будут вести строительные работы в некоторых городах области и даже региона, но, скорее всего, они пойдут туда в качестве подрядчика, а не застройщика. Разница между двумя этими понятиями очевидна даже не специалистам.

Корр.: Влияет ли на строительство платежеспособность населения?

- Строительный бум может случиться только тогда, когда вырастет платежеспособность населения, а это сегодня не так. Ипотека, на которую возлагают столько надежд - довольно эфемерное понятие, управляемое законами рынка. Желающих много, но воспользоваться подобной услугой могут единицы. У банка свои коммерческие задачи - продать кредиты и при этом получить как можно больше гарантий возврата кредита. А люди зачастую не в состоянии купить, потому что не могут подтвердить свои доходы, тогда как для банка основной критерий - официальное подтверждение доходов.

Вот и получается, что строители готовы строить, банки готовы давать кредиты под строительство, но для кого строить, кто будет покупателем этого жилья? Количество кредитов на жилье в Иркутске - минимально по сравнению с количеством желающих их получить. Несмотря на то, что сегодня нет такого роста цен на жилье, какой был два-три года назад, большая часть населения по-прежнему не в состоянии обеспечить себя тем жильем, каким хотелось бы.

Корр.: И все же люди умудряются улучшать свои жилищные условия.

- Люди, построившие квартиры пять-десять лет назад, сегодня меняют их по разным причинам, меняется состав семей в сторону увеличения или уменьшения, сегодня к нам приходят дольщики, которые хотят строить уже для своих детей. Рынок постоянно развивается, есть определенный слой, который зарабатывает на квартиры, те же бизнесмены, частные предприниматели. Но и средний класс скоро вполне сможет строить - уже в этом году мы планируем реализовать программу строительства жилья, с рассрочкой платежа на три-пять лет.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ:

На 4,7%, по сравнению с декабрем 2004 года к началу лета возросли цены на строительную продукцию в Иркутской области.

Цены производителей в строительстве увеличились на 2,3% к декабрю прошлого года, цены на машины и оборудование, используемые в строительстве - на 5,3%, на прочие капитальные работы и затраты - на 10,9%.

Кроме того, отмечен рост цен приобретения всех основных видов строительных материалов, за исключением линолеума.

Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области.

 

10 тысяч кв. метров - планируемый до 2010 года ежегодный прирост площадей по программе строительства муниципального жилья в Иркутске. Объем возведения муниципального жилья к 2010 году должен составить около 70 тыс. кв. метров при запланированных на 2005 год почти 30 тыс. кв. метров.

Источник: Управление капитального строительства администрации Иркутска.

Наталья Зуева


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (8) Август - Сентябрь 2005 года


  • Число просмотров: 2151

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть