Архив журнала «Капиталист»
Мнение
КОСМИЧЕСКИЙ КОРАБЛЬ ИРКУТСКИХ СТРОИТЕЛЕЙ С ПОЯВЛЕНИЕМ НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЕШЕВЛЕ НЕ СТАНОВИТСЯ
В прошлом номере нашего журнала ("Капиталист", N3 (07), июнь-июль 2005) был представлен обзор строительного рынка региона, на котором, по мнению экспертов, в скором времени нужно ожидать значительной активизации и далее - настоящего строительного бума. Как предпосылки: растет спрос на жилье, все больше становится строительных фирм и т.д. Продолжаем тему.
Галина КУЗНЯНАЯ
|
Корр.: Говорят, что сегодня основной объем жилого строительства лег на плечи небольших строительных фирм? Кто увереннее чувствует себя на строительном рынке Иркутска - маленькие фирмы или монстры стройиндустрии?
- С весны вступил в силу закон, который всех строителей поставил в жесткие финансовые рамки. Раньше
маленькие фирмы могли, что называется, выехать за счет рекламы, говоря: "Мы строим дешево". Теперь только на словах убедить пайщиков будет сложно - ведь необходимо официально обнародовать финансовое состояние, уставный капитал. Количество маленьких фирмочек начнет уменьшаться еще и потому, что теперь нельзя привлекать деньги населения на строительство до тех пор, пока не будет получена завершенная проектно-сметная документация, прошедшая экспертизу.
Корр.: Но это же хорошо, особенно для людей, средства которых привлекаются в строительство.
- Да, с одной стороны, это правильно. До первого апреля нынешнего года можно было строить, как говорится, с листа: получил деньги - начал строить, не было жестких требований. Теперь период предварительной работы увеличился: на составление проектно-сметной документации и прохождение экспертизы, предварительную работу уходит почти полтора-два года. Если у фирмы нет собственных средств, то за счет чего она будет готовить проектно-сметную документации и элементарно платить своим сотрудникам? Конечно, можно взять кредит, но кредиты жилье (конечный продукт деятельности строительной фирмы) дешевле не делают, а наоборот удорожают.
Корр.: По стоимости жилья Иркутск впереди многих крупных городов СФО. Можно ли говорить о перспективе удешевления строительства, и, соответственно, жилья, к примеру, за счет использования местных строительных материалов или в связи с освоением новых технологий? Может быть, за счет чего-то еще?
- Привозные строительные материалы действительно проблема иркутских строителей. Мощностей новоленинского кирпичного завода не хватает. А новые заводы не строятся. Правда, планируется запуск нескольких заводов по производству стройматериалов, например гипсокартона, но это отделочные материалы, а не основные.
Кстати, монолитное домостроение - одна из последних технологий в строительстве. Но за счет этого происходит не столько удешевление, сколько сокращение сроков строительства. Эта технология невозможна без металла, который, как известно, очень дорогой материал и к тому же весь привозной. За счет использования металла при монолитном домостроении повышается сейсмостойкость, высотность зданий, но об удешевлении речи идти не может. Точно также космический корабль с появлением новых технологий дешевле не становится.
Использование китайцев-строителей - тоже "новая технология". Быстро, качественно, трезво, но не дешево. Они берутся за все работы, и работают полный световой день.
А вот чтобы собрать бригаду монтажников из ста соотечественников, нам пришлось два с лишним года перебирать народ. Но как правило, они работали до первой зарплаты...
Очень важен в снижении себестоимости опыт, который уже наработан у новых застройщиков. Отрабатываются технологии, каждый следующий дом возводится с учетом недостатков, выявленных при строительстве предыдущего. Идет модернизация процесса.
Проектировщики также стараются предусмотреть изменяющиеся требования к жилью. Модные квартиры-студии, например, в Иркутске не востребованы абсолютно, зато не очень большие новые квартиры сегодня особенно популярны.
Со сменой законодательства стало невыгодно строить, особенно мелкому застройщику, ведь первоначальные вложения очень большие - во-первых, как мы уже говорили, дорогостоящий подготовительный этап, во-вторых, расселение.
Корр.: Это тема отдельного разговора...
- Да, и при этом она несмотря ни на что не теряет своей актуальности. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с одной стороны, стало проще заниматься расселением, с другой - сложнее. К примеру, раньше на одном квадратном метре было прописано пятнадцать человек, и все они претендовали на новое жилье. Теперь с утратой права собственности (если дом продан) теряется право пользования. То есть хозяин дома, раньше прописывавший у себя всех "желающих", должен решить: хочет он уехать из развалюхи или ждать, когда же строители согласятся обеспечить всех "прописантов" жильем, что может в принципе не произойти никогда. По новому жилищному кодексу претензии они могут предъявлять только бывшему владельцу.
Корр.: Городские и областные программы застройки предполагают строительство в отдаленных микрорайонах. По логике, новые квартиры там должны быть дешевле, чем в старой центральной части - одна экономия на расселении чего стоит. Значит, реальная стоимость квартиры там ниже?
- Сразу отмечу, что нет такого понятия, как реальная стоимость жилья. Каждая площадка стоит по-разному. Действительно в Новоленино проблема расселения (особенно на окраине) отсутствует полностью, но на неосвоенной территории нужны и новые сети: водовод, канализация, электричество, к примеру.
Кроме того, мало какая фирма-застройщик решится вкладывать средства в большое строительство на территории, где не хотят жить люди. Да и разница в цене не столь велика. При примерно одинаковой стоимости квадратного метра новой квартиры в разных частях города все стремятся жить ближе к центру.
Конечно, в сельской местности стоимость квадратного метра в жилом доме может быть и восемь тысяч. В городе же уповать на снижение цены - это утопия.
Если говорить об удешевлении строительства, то выгоднее, когда застраивается сразу микрорайон, но при этом зарплата строителей, стоимость материалов и работ не меняется в зависимости от района застройки.
Корр.: Строят сейчас практически на каждом свободном клочке земли, а жилья по-прежнему не хватает. Принято несколько областных программ, улучшат ли они положение дел?
- В том-то и дело, что на самом деле строят очень мало, да и строят чаще вопреки обстоятельствам, чем благодаря им. Прежде всего большие неудобства для строителей заключаются в том, что нет единого городского плана застройки. Можно, допустим, получить разрешение на строительство и только после этого вдруг узнать, что этот участок земли - частная собственность. Или водоканал дает разрешение на строительство сетей, а при согласовании с энергетиками оказывается, что именно в этом месте их уже проложено такое количество, что расположить рядом другие коммуникации просто невозможно. Начинаются пересогласования, изменения в проектах, а это время и деньги. И это только небольшие частные примеры. На самом деле с подобными ситуациями строители сталкиваются очень часто.
Да, программы есть "Жилье молодым семьям", "Переселение из ветхого жилья", но все эти программы в большинстве своем лишь социальные игры государства с населением, на все эти программы нужны деньги и немалые. Зачастую строители и в глаза не видели ни одной программы застройки города, не говоря уже об участии в ее обсуждении. Хотя бывает, что у нас спрашивают, что и где мы планируем строить, но при сегодняшнем раскладе многие застройщики просто держат в тайне свои планы.
Корр.: Некоторые иркутские строительные фирмы считают, что в других городах области строить сейчас более перспективно.
- Вполне возможно, что это так. Эти фирмы на самом деле будут вести строительные работы в некоторых городах области и даже региона, но, скорее всего, они пойдут туда в качестве подрядчика, а не застройщика. Разница между двумя этими понятиями очевидна даже не специалистам.
Корр.: Влияет ли на строительство платежеспособность населения?
- Строительный бум может случиться только тогда, когда вырастет платежеспособность населения, а это сегодня не так. Ипотека, на которую возлагают столько надежд - довольно эфемерное понятие, управляемое законами рынка. Желающих много, но воспользоваться подобной услугой могут единицы. У банка свои коммерческие задачи - продать кредиты и при этом получить как можно больше гарантий возврата кредита. А люди зачастую не в состоянии купить, потому что не могут подтвердить свои доходы, тогда как для банка основной критерий - официальное подтверждение доходов.
Вот и получается, что строители готовы строить, банки готовы давать кредиты под строительство, но для кого строить, кто будет покупателем этого жилья? Количество кредитов на жилье в Иркутске - минимально по сравнению с количеством желающих их получить. Несмотря на то, что сегодня нет такого роста цен на жилье, какой был два-три года назад, большая часть населения по-прежнему не в состоянии обеспечить себя тем жильем, каким хотелось бы.
Корр.: И все же люди умудряются улучшать свои жилищные условия.
- Люди, построившие квартиры пять-десять лет назад, сегодня меняют их по разным причинам, меняется состав семей в сторону увеличения или уменьшения, сегодня к нам приходят дольщики, которые хотят строить уже для своих детей. Рынок постоянно развивается, есть определенный слой, который зарабатывает на квартиры, те же бизнесмены, частные предприниматели. Но и средний класс скоро вполне сможет строить - уже в этом году мы планируем реализовать программу строительства жилья, с рассрочкой платежа на три-пять лет.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ:
На 4,7%, по сравнению с декабрем 2004 года к началу лета возросли цены на строительную продукцию в Иркутской области.
Цены производителей в строительстве увеличились на 2,3% к декабрю прошлого года, цены на машины и оборудование, используемые в строительстве - на 5,3%, на прочие капитальные работы и затраты - на 10,9%.
Кроме того, отмечен рост цен приобретения всех основных видов строительных материалов, за исключением линолеума.
Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области.
10 тысяч кв. метров - планируемый до 2010 года ежегодный прирост площадей по программе строительства муниципального жилья в Иркутске. Объем возведения муниципального жилья к 2010 году должен составить около 70 тыс. кв. метров при запланированных на 2005 год почти 30 тыс. кв. метров.
Источник: Управление капитального строительства администрации Иркутска.
- Число просмотров: 2151
Еще статьи в этой рубрике
- БЛАГОПРИЯТНЫЙ КЛИМАТ ЗОНЫ ПОЗВОЛИТ БИЗНЕСУ ЦВЕСТИ
- МИЛЛИОНЫ, КОТОРЫЕ ВЕРНУТ. ИЛИ ПРОСТЯТ
- 2 СЕНТЯБРЯ. ЯРМАРКА В ПРОВИНЦИИ ЦЗИЛИНЬ
- СЛЕДУЮЩАЯ ПЯТИЛЕТКА ГОСПОДДЕРЖКИ МАЛОГО БИЗНЕСА
- ГАРАНТИЙНЫЕ ФОНДЫ ДОЛЖНЫ ПОМОЧЬ С КРЕДИТАМИ
- КИТАЙЦЫ ПРЕВЫСИЛИ СКОРОСТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИРКУТСКА
- Андрей Константинов: "БОРЬБА С КОРРУПЦИЕЙ - ЭТО ПОИСКИ СНЕЖНОГО ЧЕЛОВЕКА"
- ИРКУТСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ПРОТИВОСТОЯНИЯ КОРРУПЦИИ: УЧЕНЫЕ ИССЛЕДУЮТ ЯВЛЕНИЕ
- ГЛОБАЛЬНАЯ СЕТЬ КАК СПОСОБ ТОРГОВЛИ ОВОЩАМИ
- КОСМИЧЕСКИЙ КОРАБЛЬ ИРКУТСКИХ СТРОИТЕЛЕЙ С ПОЯВЛЕНИЕМ НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЕШЕВЛЕ НЕ СТАНОВИТСЯ