О современных тенденциях и ближайшем будущем иркутского рынка недвижимости корреспондент "Капиталиста" беседует с Анастасией Литвиненко, вице-президентом Иркутского областного союза риэлторов.

Корр.: Какие изменения произошли на рынке недвижимости в 2004 году?

- В прошлом году появились различные схемы кредитования, ипотечные банковские кредиты, накопительные кассы, жилищно-строительные кооперативы и так далее. Безусловно, к ним можно по-разному относиться, можно не доверять, но у потребителя появился выбор. Еще в 2003 году кроме Сбербанка мы не могли назвать ни одного учреждения, где бы можно было получить кредит на покупку или строительство жилья. Сейчас уже четыре банка предлагают различные продукты именно жилищного кредитования. Плюс достаточно большое количество кооперативов, накопительных касс и так далее. Это положительный фактор.

Еще один момент можно совершенно точно отметить - возрастающее влияние покупок квартир в новостройках относительно общего количества сделок на рынке жилья. Если на ярмарке недвижимости, которую мы проводили в декабре 2003 года, у нас было представлено всего пять строительных компаний, то уже на ярмарке в ноябре 2004 года среди 58 ее участников строителей более тридцати. Это довольно существенно. Причем, судя по характеру тех предложений, которые они представляли, нас в 2005 году ожидает значительное увеличение объемов жилищного строительства. Это и сейчас заметно даже рядовому жителю нашего города - в Иркутске появляются новые дома.

СТРОИТЕЛИ ВЗЯЛИСЬ И ЗА ЭКОНОМ-КЛАСС

Корр.: Действительно, в городе заметно некое строительное оживление. Тем не менее, предложений на этом рынке недвижимости, как утверждают многие специалисты, пока недостаточно. Когда следует ожидать изменений?

- Да, предложений недостаточно. Но здесь вопрос даже не в том, сколько строят, а - что строят. Зачастую построенные квартиры не соответствуют требованиям потребителей. В Иркутске долгое время строители брали курс на так называемое элитное жилье. То есть, если они строили двухкомнатную квартиру, то это было минимум 70-80 кв. метров, трехкомнатную - 100 кв. метров и выше. А людей-то в основной массе интересует не элитное жилье, но новое и достаточно качественное.

Большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в 50-60 кв. метров, однокомнатные - 35-40 кв. метров. Кстати, еще один положительный момент прошлого года - строители стали прислушиваться к мнению потребителей и начали предлагать в том числе и жилье эконом-класса. Рынок и конкуренция их заставили это сделать. Так что, на мой взгляд, и спрос на новое жилье пока не достиг своего пика. Но он набирает силу, и уже в 2005-2006 годах будут заключаться реальные сделки.

Корр.: Если новое жилье станет более доступным, то, видимо, следует ожидать и каких-то перемен в целом на рынке недвижимости. Как будут вести себя цены на вторичное жилье? Упадет ли стоимость квартир, которые в Иркутске традиционно считаются элитными - в домах сталинской застройки?

- Квартиры, о которых вы говорите, располагаются в центре города, поэтому и спрос на них, и цены всегда будут достаточно высокими. Это жилье останется по-прежнему востребованным еще и потому, что в центре города массового строительства не предвидится.

Однако, если проанализировать потребности покупателей, то уже не такое большое количество людей стремится жить в центре. Есть прослойка людей, для которых, так скажем, престиж и комфорт имеют большое значение - они уезжают за город и строят там коттеджи. В то же время, все большую силу набирает средний класс, а его представители на первое место ставят не престиж, а соответствие своим потребностям - чтобы район был достаточно уютным и спокойным, рядом - детский сад, школа, чтобы дети были пристроены.

Но люди, для которых важно жить именно в центре Иркутска, будут всегда. Так что отсутствие альтернативы "сталинкам" и достаточно высокий спрос дают основания утверждать, что цены на это жилье снижаться не будут. Но и оснований для их роста тоже нет.

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ "ХРУЩЕВОК" СНИЖАЕТСЯ

Что касается "хрущевок", то уже в этом году станет заметно, как снижается их привлекательность у покупателей. И на это есть объективные причины. Ведь сейчас стоимость квадратного метра в "хрущевке" сопоставима с ценой в новостройке и зачастую даже превышает. Связано это с тем, что у квартир на первичном рынке недвижимости были свои минусы.

Во-первых, возникали проблемы с юридическим оформлением документов. Во-вторых, - определенная доля риска. Но в последнее время правительство принимает меры по защите прав добросовестных покупателей нового жилья. В частности, 1 апреля вступает в силу федеральный закон о долевом участии в строительстве, и права дольщиков будут защищены в большей степени, чем сейчас. В-третьих, как мы уже говорили, большие площади квартир в строящихся домах.

Но если строители начинают возводить жилье эконом-класса, а цены на "хрущевки" остаются на том же уровне, то чему отдадут предпочтение покупатели? Кончено, новому жилью. Кто захочет покупать квартиру в доме сорокалетней давности с плохими трубами и необходимостью капремонта, когда за эту же цену и даже дешевле можно приобрести в новом здании?

АРЕНДА - ЗАНЯТИЕ НЕВЫГОДНОЕ

Корр.: Каких изменений следует ожидать на таком направлении рынка недвижимости, как аренда жилья?

- Еще год назад мы говорили, что наметилась тенденция к специализации каждого агентства недвижимости на каком-то сегменте. Сейчас можно утверждать, что она не просто наметилась, а стала очевидна. Многие серьезные агентства отказались от аренды. В чем причина?

Безусловно, услуги эти востребованы, и многие агентства продолжают работать на данном направлении. Ведь и арендаторам, и арендодателям нужно, чтобы информация где-то собиралась, нужны посредники. Но платить за это не хочет никто. Ни те, кто сдает жилье, ни те, кто снимает. Причем, и те и другие признают, что нужны гарантии, но в настоящее время риэлторы не могут эти гарантии предоставить.

Некоторые крупные агентства, которые сохранили это направление, предлагают ввести страхование. Но это, опять же, за дополнительные деньги, потому что за те комиссионные, которые получает агентство за аренду, нельзя предоставить тех гарантий, которые арендаторы и арендодатели хотят получить.

Здесь ситуация очень сложная. Ряд агентств недвижимости считает, что справедливее было бы, чтобы услуги оплачивал тот, кто их заказывает. То есть, тот, кто обращается в агентство, у кого есть потребность в поиске, не важно, квартиры или, наоборот, квартиросъемщиков. Я думаю, что это абсолютно справедливо.

Данный сегмент рынка сейчас находится в стадии реформирования. Пока он не приносит особой прибыли. Реклама, зарплата агента, офис, налоги - а оплачивать это никто не хочет.

Корр.: Если агентства полностью откажутся от аренды, возможно тогда ожидать снижения цен на аренду квартир? Ведь очень часто стоимость сдаваемой квартиры искусственно завышается именно риэлторами с целью получения большего размера комиссионных.

- Скорее всего, агент, который предлагает арендодателю сдать квартиру подороже руководствуется немного другими принципами. Да, он получит больше комиссионных, но эта сумма незначительна. Скорее всего, он хочет зацепить арендодателя, привязать его к себе. Есть такая уловка: я могу дороже продать, но ты работай только со мной. Да, конкуренция может иметь и такие негативные последствия.

Здесь все зависит от политики агентства недвижимости. Ведь есть фирмы-"однодневки", и на рынке аренды они представлены в большей степени. Их политика - после меня хоть трава не расти, мне сейчас надо денег побольше заработать, а потом будь, что будет.

Когда же у агентства стратегия другая, для него важна деловая репутация, оно планирует быть на этом рынке долго - для него очень важно его будущее. И поэтому свои отношения с клиентами оно выстраивает совсем по-другому принципу. Для него на первом месте - чтобы у клиентов осталось благоприятное впечатление, чтобы люди были готовы обращаться еще и еще и рекомендовать своим знакомым.

СЕРЬЕЗНЫЕ АГЕНСТВА ПРОИГРЫВАЮТ "ОДНОДНЕВКАМ"

А сейчас на рынке аренды сложилась такая ситуация, когда агентства, которые заявили себя как крупные игроки и планируют остаться в будущем, просто проигрывают "однодневкам", ведь у них нет политики заработать побольше денег и закрыться. Они проигрывают, и направление получается невыгодным.

Как будут развиваться события дальше, можно пофантазировать. Возможно, те, кто останется на этом рынке, как-то смогут договориться между собой и им будет легче работать, потому что не нужно будет такой ценой между собой конкурировать.

Но ведь рынок аренды может ждать и другая судьба - некоторые агентства будут предоставлять такую услугу, но массового характера данное направление иметь не будет. Так, никто из агентств сейчас не занимается продажей гаражей, происходят только единичные сделки - потому что это невыгодно.

А может, те, кто на рынке аренды останется, придумают какие-то новые формы работы на этом направлении. Возможно, и скорее всего так и будет, появятся агентства, которые будут заниматься только арендой.

Здесь есть еще и кадровый аспект. Требования к агентам, которые работают по аренде, самые минимальные. Именно с аренды многие начинают. Причем из тех, кто долго на ней работают, получаются матерые торгаши - там ведь специфика своя. Там надо работать быстро, хватку иметь, моментально соображать. Принцип - волка ноги кормят. Опять же, это работа для молодых, она сопровождается постоянным стрессом. И поработав несколько лет на аренде, многие переходят на рынок вторичной недвижимости.

Максимальный же уровень профессионализма требуется для работы на рынке коммерческой недвижимости. Там квалификация должна быть соответствующей.

СКЛАДЫ СТАНУТ ХИТОМ ЭТОГО ГОДА

Корр.: Есть ли основания сейчас говорить, что рынок коммерческой недвижимости в Иркутске выделился в отдельный сегмент?

- Если раньше мы говорили, что рынок коммерческой недвижимости находится в стадии формирования, то 2004 год был отмечен уже реальными сделками на этом рынке. Причем я говорю не о каких-то небольших помещениях под офис, о переводе жилых помещений в нежилые - этот процесс уже давно происходит. Речь идет о серьезных сделках - о продаже зданий, торговых площадей в достаточно престижных местах. Суммы сделок значительно увеличились.

Корр.: Можно ли предположить, как будут вести себя цены в 2005 году на рынке коммерческой недвижимости?

- В 2004 году были больше всего востребованы торговые площади. Хотя в настоящее время мы считаем, что торговыми площадями рынок насытился. Не в том смысле, что таких площадей много представлено, а в том - что они уже не так востребованы. И можно предположить, что цены на торговые площади уже достигли своего пика. Вряд ли они будут расти и дальше.

Большой спрос сейчас отмечается на офисные площади - это касается и аренды и продажи. По аренде наиболее востребованы небольшие офисы до 50 кв. метров - то, что нужно начинающим предпринимателям. Надо сказать, что именно такие площади, к сожалению, менее всего представлены на сегодняшнем рынке. В основном, предлагаются помещения площадью 100 кв. метров и более.

Есть основания полагать, что будет набирать силу направление продаж и аренды производственных площадей и складов. Это направление и ранее было представлено на рынке, но наиболее активно будет развиваться именно в этом году.

ПРОДАЖА КВАРТИР - ДЕЛО СЕЗОНА

Корр.: Давайте вернемся к разговору о жилье. Безусловно, что на рынке недвижимости, как и на любом другом, существуют свои закономерности - оживления чередуются с относительным затишьем. Когда основная масса сделок совершается?

- Весной я бы выделила апрель, осенью - конец сентября и октябрь. Решение о покупке весной часто связано с желанием за лето сделать ремонт в квартире и к осени уже в нее вселиться. Осенний всплеск покупок квартир происходит, скорее всего, потому, что люди за летний сезон денег подзаработали, а осенью хотят их вложить. В мае-июне жилье приобретают родители абитуриентов, поступающих в иркутские вузы. Но эти покупки массового характера не принимают.

Интересно, что в прошлом году акценты немного сместились. Самым активным месяцем был ноябрь. И этому очень способствовала ярмарка недвижимости. Декабрь же оказался неожиданно тихим. Обычно, наоборот, перед новым годом процессы на рынке идут очень бурно.

Объективно произошло следующее. Продавцы, видя затишье на рынке в декабре, отложили продажи своих квартир, и после январских праздников только начали их выставлять. Поэтому когда смотришь объявления в газетах, кажется, что цены на жилье подросли, но на самом деле это представлено желание продавцов. Так получилось, что одномоментно выставлено много квартир на продажу, и все хотят продать подороже. Но это не значит, что именно за такую цену квартиры будут проданы. Начинается конкуренция, и цены будут регулироваться естественным образом.

Корр.: То есть, для желающих приобрести квартиру, в начале года лучше не принимать никаких решений, а следует дождаться естественного снижения цен?

- Нет, так категорично я не стала бы утверждать. Просто нужно знать, что при покупке квартиры тоже можно торговаться. Да, заявлена такая цена на квартиру, но это совсем ни о чем не говорит. Это не значит, что данная цена является конечной. Всегда можно попытаться ее снизить. Может, у продавца обстоятельства таковы, что ему нужно через неделю уезжать и срочно продать квартиру. Можно, конечно, и предварительно собрать информацию, почему квартира продается. И в зависимости от этого выстроить свою политику.

Чем выгоден январь? Когда большой выбор квартир, во-первых, удобнее торговаться, потому что среди продавцов есть определенная конкуренция. Во-вторых, именно в январе могут быть представлены квартиры, которых в другое время, в другой сезон, днем с огнем не найдешь. В том же Академгородке не так часто квартиры выставляются на продажу.

Вообще же, давать советы потенциальным покупателям жилья очень сложно. Многое зависит от того, по какой причине приобретается квартира. То есть для какой-то категории покупателей я бы сказала: "Давай, в этот период не будем брать квартиру, не будем сейчас принимать решение, подождем". Другим я, наоборот, буду говорить, что надо торопиться и брать именно сейчас. Все зависит от ситуации, которая существует у покупателя.

СПРАВКА "КАПИТАЛИСТА":

КРУПНЕЙШИЙ ОБЪЕКТ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке коммерческой недвижимости Иркутска появился крупнейший объект. По информации агентства "Телеинформ", это торговое здание площадью более 25 тыс. кв. метров, с выездом на федеральную трассу М53 в Свердловском округе по улице Сергеева.

По словам Дмитрия Левина, руководителя отдела маркетинга "Авалон-Риэлти", торговое здание такой большой площади появилось на иркутском рынке впервые. На сегодняшний день самые крупные торговые центры в Иркутске составляют в среднем 10-15 тыс. кв. метров.

По мнению г-на Левина, в этом году спросом будут пользоваться торговые помещения именно большой площади. Повышение спроса объясняется тем, что многие крупные фирмы Москвы и других регионов планируют прийти на иркутский рынок и нуждаются в торговых и офисных помещениях.

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости характеризуется некоторым затишьем, что объясняется, главным образом, традиционным спадом деловой активности после новогодних каникул. Последний же всплеск произошел в конце ноября - декабре, когда крупные компании подсчитали годовую прибыль и готовы были вкладывать деньги в недвижимость.

АРЕНДА В ИРКУТСКЕ В ЦИФРАХ

• 5-10 клиентов приходится летом на 100 квартир, которые сдаются в аренду. В это время года потенциальные квартиросъемщики могут, не торопясь, выбирать себе жилье по более низкой стоимости, чем осенью, и лучшего качества. В то же время хозяева квартир, устав от ожиданий и многочисленных просмотров, значительно снижают цены на аренду жилья
• На 1-1,5 тысячи (в месяц) дешевле может обойтись аренда однокомнатной квартиры летом
• На 500-1000 рублей дешевле (в месяц) обойдется однокомнатная квартира, если арендатор произведет предоплату
• 6 месяцев - средний срок сдачи квартиры в аренду
• От 4 тысяч рублей - цена аренды однокомнатной квартиры (без телефона и мебели) в Ленинском районе
• От 5 тысяч рублей - цена аренды однокомнатной квартиры (без телефона и мебели) в Октябрьском и Свердловском районах
• От 6 тысяч рублей - цена аренды однокомнатной квартиры (без телефона и мебели) в Кировском районе

Источник: иркутские агентства недвижимости

Екатерина Еременко

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (5) Февраль - Март 2005 года

• Число просмотров: 2131