Но сопоставив желаемое с возможностями, большинство из них пришло к грустному выводу. Купить новую квартиру в областном центре по предлагаемым строительными компаниями ценам реально, только если, во-первых, официальный заработок значительно превышает средний уровень. Во-вторых, если стать успешным предпринимателем и получать от своей деятельности сверхприбыль. В-третьих, зарабатывать незаконным путем.

Можно перечислить еще пару-тройку условий или, скорее случайностей, при возникновении которых можно стать счастливым обладателем хоть какой-нибудь захудалой квартирки. Но это предположения. Обычный человек со средним достатком пока может только ждать развития в Иркутске массового строительства.

СПРОС РАСТЕТ ИЗ-ЗА НЕДОСТАТКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

На Всероссийском экономическом форуме по вопросам жилищного строительства, прошедшем в ноябре 2004 года в Москве, были приведены следующие цифры. На сегодня около 40 миллионов россиян проживают в неблагоустроенных квартирах, еще порядка пяти миллионов - в аварийном жилье. И столько же - около пяти миллионов жителей России - стоят в очередях на получение жилья. В Иркутской области в ветхом и аварийном жилье проживает более 30% населения.

По информации экспертов, особый потребительский спрос на квартиры фиксируется именно в областном центре. В последние годы спрос заметно вырос из-за значительного сокращения ввода в эксплуатацию нового жилья, снижения бюджетного финансирования на ремонт построенных ранее квартир.

Кроме того, количество нуждающихся растет на фоне притока в Иркутск, как в крупный культурный и деловой центр, большого количества студентов и трудоспособного населения из северных районов области в поисках мест работы, ну и, соответственно, жилья. Эксперты считают, что с учетом слабой развитости местного строительного рынка в ближайшие годы удовлетворить спрос на квартиры всех нуждающихся будет практически не возможно.

По информации руководителя отраслевого департамента областной администрации Андрея Ларионова, объем строительства жилья в области сегодня значительно ниже потребности населения.

В российском статистическом ежегоднике приведены данные по вводу в действие жилья по регионам РФ.

Начиная с 1970 года, пик жилищного строительства в Иркутской области пришелся на 1990 год, когда было возведено более 1,5 млн. кв. метров жилья. С тех пор фиксируется значительное падение объема жилищного строительства. В 1994 году он составил 613 тыс. кв. метров, а в 1997 - уже 246 тысяч.

Не вызывают оптимизм и результаты строительства за прошлый год. Предприятия и организации всех форм собственности, а также население региона в прошлом году построили 214,5 тыс. кв. метров жилья. Строительство и сдача в эксплуатацию шли в 14 городах и 29 районах региона, но основной объем построенного жилья пришелся на Иркутск.

ИРКУТСК - ПЕРВЫЙ ПО ЦЕНЕ

Аналитики говорят, что по уровню строительства жилья в Сибирском федеральном округе Иркутская область занимает седьмое место, уступая Красноярскому краю, Новосибирской, Омской, Томской и ряду других областей. При этом по уровню цен Иркутск считается лидером в СФО.

Аналитик отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Философия Города" Иван Маштаков сообщил, что наибольший рост средних цен на квартиры в новых домах в Иркутске в 2004 году был зафиксирован в Свердловском районе. Средняя стоимость одного кв. метра новой квартиры там в конце 2004 года составила 18,83 тыс. рублей, что на 9,45% превышает цену начала года. В Октябрьском районе города в течение года средняя цена выросла на 7,3%, Кировском - 7,2%, Ленинском - 7%. Меньше всего изменения коснулись стоимости нового жилья в Куйбышевском районе - 3,89%.

По данным местных строительных компаний, сегодня пользующиеся наибольшим спросом у населения однокомнатные и двухкомнатные новые квартиры в Октябрьском районе можно приобрести в среднем за 750 тыс. рублей и за 1 млн. рублей соответственно с условием ввода в эксплуатацию дома в ближайшие месяц или через три месяца.

Стоимость нового жилья в центральном - Кировском - районе превышает выше приведенные цены. Такой уровень цен сравним только с ценами на квартиры в Москве и в ряде других центральных городов страны. При этом следует заметить, уровень жизни москвичей значительно выше, чем у иркутян, и качество нового жилья в Москве на много лучше, чем сегодня предлагает иркутский рынок.

Несмотря на это, по информации исполнительного директора Байкальской региональной ассоциации строителей Ирины Кравец, уже в апреле некоторые компании прогнозируют дополнительное повышение стоимости нового жилья в Иркутске.

Причина в том, что с 1 апреля текущего года в РФ вступит в действие положение об участии в долевом строительстве, которое является своего рода правовым защитником интересов дольщиков, особенно по части того, чтобы одна и та же квартира не продавалась по нескольку раз. Хотя подобных случаев с каждым годом фиксируется все меньше, но теперь подобные договоры будут проходить государственную регистрацию.

Необходимость принятия положения сами строители не оспаривают, но считают, что все затраты, понесенные ими в результате каких-либо нарушений условий договоров долевого строительства, будут заложены в цену жилья, что и скажется на ее росте.

КРЕДИТ - ДЕЛО НЕ СЛИШКОМ РЕАЛЬНОЕ

Иркутянину со средним уровнем зарплаты в шесть-семь тысяч рублей в ближайшее десятилетие купить (по таким ценам) квартиру из расчета основного дохода будет не под силу, даже если он большую часть своего заработка будет откладывать на банковский счет.

Воспользоваться таким финансовым инструментом, как паевой инвестиционный фонд, также не возможно, поскольку при небольшой зарплате не остается средств на то, чтобы их можно было во что-то инвестировать.

Хотя многие сейчас и понимают, что лучше взять заем на покупку жилья в банке, жить в долг, но в собственном жилье, на деле же это представляется слабо осуществимым. Банк смотрит, какой объем средств будет оставаться после ежемесячной выплаты заемщиком процентов по кредиту, чтобы ему (заемщику) можно было еще покрыть основные расходы. Согласно требованиям банков, размер этого остатка не может быть ниже минимального уровня прожиточного минимума.

По-прежнему существенным препятствием для получения в банке кредита на покупку жилья является то, что официальный заработок многих сотрудников частных компаний, фирм составляет мизерную часть от их реальной зарплаты. Не секрет, что с целью сокращения объема налоговых выплат многие работодатели отчитываются за минимальный размер зарплаты работников, а основную часть денег, которая нигде не декларируется, выплачивают сотрудникам в конвертах. При выдачи справки о ежемесячном уровне дохода таким сотрудникам пишут доход, к примеру, в две тысячи рублей при реальном заработке в 12 тысяч. Соответственно, смысла нет предоставлять в банк такую справку.

Эксперты считают, что изменить ситуацию с подобными схемами выплаты зарплаты в коммерческих структурах в силах только профсоюзы. Однако большинство коллективов не имеют таких организаций и не задумываются о необходимости заключения не только коллективных договоров, а элементарно трудовых соглашений, на основе которых будет проводиться перечисление денежных средств на их счета в пенсионный фонд и т.д.

Случаи получения кредита на покупку жилья от работодателя очень редки - лишь при крайней заинтересованности компании в данном работнике.

Ипотека в области практически не развивается. Иркутское агентство ипотечного жилищного кредитования за пять лет своего существования выдало 105 займов на общую сумму 32,56 млн. рублей, в том числе за 2004 год - 13 займов на 4,72 млн. рублей. Чтобы развивать ипотечное кредитование, необходимо наращивать темпы строительства. Данные же аналитиков свидетельствуют о низких темпах роста строительства в Иркутске.

НО СТРОЙКА ВСЕ ЖЕ ИДЕТ

По информации Ивана Маштакова, в 2004 году в Иркутске было начато строительство новых домов общей площадью порядка 200 тыс. кв. метров. Самым застраиваемым районом был Октябрьский - более 120 тыс. кв. метров жилья, менее - Кировский район с семью тыс. кв. метров.

Эксперты свидетельствуют, что большая часть строительных компаний ведет не массовую застройку, а точечную. Для массовой застройки в Иркутске более подходят отдаленные районы, куда инвесторы идут неохотно. По информации ряда руководителей местных строительных компаний, с учетом имеющихся сегодня в Иркутске инженерных коммуникаций более выгодно строить в центральных районах города.

По словам генерального директора СК "Философия города" Дмитрия Кузнецова, затраты на возведение жилья в отдаленных районах Иркутска примерно равны тем, которые несут компании при строительстве домов в центре города. В спальных районах Иркутска пока отсутствуют готовые строительные площадки с уже подведенными к ним инженерными сетями. Расходы по получению строительной фирмой земли под застройку, прокладка коммуникаций "доведут" стоимость одного кв. метра жилой площади даже в панельном доме примерно до того же уровня цен, которые регистрируются в центральных частях города.

По информации специалистов ФСК "Новый город", не смотря на увеличение на иркутском рынке числа строительных компаний (по данным Союза строителей Иркутской области, в Иркутске сегодня работают около 70 строительных компаний), количество реально законченных объектов увеличилось совсем незначительно. Вообще, считают в компании, жилищное строительство в Иркутске ведется не благодаря чему-то, а вопреки трудностям с выделением площадок, проблемам со сносом ветхого и аварийного жилья, вопреки отсутствию поддержки отрасли со стороны местных властей.

Байкальская региональная ассоциация строителей намерена выйти в городскую Думу с предложениями по регулированию нормы расселения жителей из ветхого, аварийного жилья и его сносу.

По словам гендиректора "Нового города" Галины Кузняной, вместе с рядом других вопросов проблема расселения жильцов из ветхого жилья и его снос в Иркутске является одной из самых актуальных. Она не решается на протяжении многих лет, что тоже тормозит темпы развития жилищного строительства в городе. В городе на законодательном уровне не закреплена норма, ограничивающая количество прописанных в этих квартирах жителей. По словам г-жи Кузняной, компания сталкивается с такими случаями, когда в квартире площадью 20 кв. метров прописаны несколько десятков человек.

МЕСТА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ОТВЕДЕНЫ

В первом полугодии прошлого года, по данным мэрии, в городе были выделены площадки под строительство 185 тыс. кв. метров жилья. Начиная с 1995 года в Иркутске были отведены под застройку 124 га земли на 906 кв. метров жилья, построено 235 тысяч, в работе находились более 200 тыс. кв. метров, остальные - стояли незавершенными.

Мэрия предлагает инвесторам застраивать спальные районы, включая Ново-Ленино, Топкинский, а также территорию в районе центрального городского парка, которая требует большого объема затрат на строительство жилья для переселения в него жителей старых домов. В этом районе планируется возвести 350 тыс. кв. метров жилья. Освоение этой зоны обойдется в среднем 4,5-5 млрд. рублей. Администрация ждет мощного инвестора, который вложит средства в этот проект.

Реализацией проекта готова заняться московская корпорация "Социальная инициатива". Как сообщили нам в самой корпорации, в ближайшее время должны завершиться переговоры по ее вхождению на строительный рынок Иркутска, а также ряда других городов области.

Президент Российской гильдии риэлторов Елена Драченко во время проведения в Иркутске третьей ярмарки недвижимости высказала мнение о том, что только законодательным путем можно решить проблему ограниченного жилищного строительства в регионах, большинство компаний не могут увеличить строительство, поскольку испытывают огромные затруднение еще на начальном этапе, при получении земельных участков.

По информации компаний, в структуре себестоимости строительства жилья в Иркутске 10-15% приходятся на затраты, связанные с получением земли под застройку. Строительные фирмы сейчас вынуждены покупать землю по рыночной стоимости, а инженерные сети прокладывать в большей степени самостоятельно. Из-за отсутствия больших готовых стройплощадок в одном микрорайоне города компании ведут "точечную" застройку жилыми домами, что менее выгодно как для самого застройщика, так и для покупателей квартир.

ПРОИЗВОДСТВО СТРОЙМАТЕРИАЛОВ СНИЗИТ ЦЕНУ

По информации депутата Госдумы РФ от Иркутской области Сергея Колесникова, с принятием недавно поправок в Земельный кодекс РФ, процедура выделения земли под застройку станет более прозрачной, так как участки будут выделяться на основе результатов конкурса. Это позволит ликвидировать монополию на строительном рынке в Иркутске и подстегнет к тому, что появится здоровая конкуренция среди строителей, результатом которой будет снижение стоимости жилья, считает депутат.

Хотя, по мнению г-на Колесникова, для снижения стоимости жилья в Иркутске до того уровня, когда оно станет по карману любому нуждающемуся, кроме создания конкурентных условий среди строителей, необходимо возрождать и производство собственных строительных материалов.

По информации исполнительного директора Союза строителей Иркутской области Виктора Вяшкалиса, большая часть строительных материалов, включая кирпич, отделочные материалы в область завозятся из соседних российских регионов либо из-за границы. При этом у области есть все возможности, сырьевая база для возрождения собственного производства стройматериалов, привлечения инвесторов для строительства заводов по выпуску гипсокартонных плит, сухих смесей, утеплителей, керамической плитки и т. д.

Аналитики считают, что большинство существующих в Иркутске проблем, связанных с развитием строительного рынка, можно решить на местном уровне. Для этого властям необходимо проявлять политическую волю, а строительным компаниям консолидироваться и начать решать проблемы, которые не дают им эффективно работать.

Анна Портная

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (5) Февраль - Март 2005 года

• Число просмотров: 4853