Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Интернет-торговля

НОВЫЕ НОРМЫ:

31 КГ и 200 ЕВРО

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 14 января
Онлайн-кассы
МАЛЫЙ БИЗНЕС ПЕРЕХОДИТ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ККТ
Закон о самозанятых
БИЗНЕС ПРОТИВ ОГРАНИЧЕНИЙ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Типография Иркут

Сэйв

DI клиника

Yamaguchi

Студия мебели Шабуров

Цвельф центр флористики

Клуб деловых женщин

АльтСтройКом

Выставка подарки

House-mafia

Архив журнала «Капитал»

Рынок недвижимости

Когда свободный и пустой — синонимы

Исходя уже из привычной логики событий, на дворе — время арендатора. Как на фоне этого утвер-ждения ведут себя цены на аренду коммерческой недвижимости? И как чувствует себя спрос? Эти-ми вопросами задался наш журнал на исходе первого месяца нового делового сезона.

 

Время арендатора — этот термин впервые вышел в широкий оборот в прошлый экономический кризис — в 2009 году. Суть его в том, что в нестабильное время, сокращая расходы в целом, предприниматели ужимаются и в затратах на арендуемую недвижимость — меняют дорогие офисы на попроще, уменьшают занимаемые площади и т.п. Снижается в такой ситуации и общий спрос на недвижимость, что вынуждает арендодателей идти на определенные уступки.

Сейчас как раз такое время: в условиях существующей экономической нестабильности офисные и торговые центры теряют своих арендаторов, и количество вакантных помещений растет.

— Ситуация на рынке действительно непростая, — утверждает Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости. — С прошлого года отмечается снижение спроса на офисную и торговую недвижимость. Многие торговые сети, как федеральные, так и местные, сократили планы развития, перестали открывать новые магазины, закрывают нерентабельные точки. Причинами кризиса являются снижение платежеспособности и покупательной активности населения, удорожание кредитов, рост курса доллара и т.д.

Из крупных коммерческих объектов в Иркутске на слуху проблемы с потерей арендаторов у торгово-развлекательного комплекса «Джем Молл». Еще весной, как сообщило информационное агентство IrkutskMedia, оттуда съехало около десятка компаний. Их владельцы были вынуждены закрывать свои павильоны из-за снижения рентабельности, на что повлияли как уменьшение потока покупателей, так и слишком дорогая аренда.

В течение лета из ТРК также уходили арендаторы, а некоторые существенно сократили занимаемые площади. Например, территория гипермаркета Spar в «Джем Молле» уменьшилась в два раза.

Подобная ситуация наблюдается и в целом по стране. Например, в столице также растет количество пустых площадей — их число увеличилось с 8,5 до 11% (до 560 тыс. кв. м). А по данным исследовательской компании «Магазин магазинов», к концу года в Москве уже будет 12-14% пустующих помещений.

 

Ставки снижены

Действительно, арендные ставки в Иркутске снизились. RealtyVision называет среднюю на сентябрь этого года цену аренды квадратного метра офиса — 662,5 рубля. Это на 14,6% ниже, чем в сентябре 2014 года, когда этот показатель равнялся 775,8 рубля.

Своими расчетами с «Капиталистом» поделилась и аналитик недвижимости Татьяна Галущенко.

— Арендные ставки офисной недвижимости так и не достигли показателей 2008 года и уже с 2014 года снова пошли вниз. В общей сложности относительно аналогичного периода прошлого года ставки аренды снизились в общем по городу на 8% без учета инфляции. С учетом же инфляционного роста, который за тот же период составил 16%, констатируем: ставки существенно ужались.

— На существующем фоне многие арендаторы обращаются к собственникам с просьбой пересмотреть арендную плату в сторону понижения, — говорит Юрий Винников. — И если договориться не удается, то зачастую доходит до расторжения договоров. А то и просто влечет банальное банкротство предпринимателя. Все это приводит к появлению свободных площадей, которые зачастую, чтобы избежать простоя помещений, начинают сдаваться по ценам ниже рыночных или с предоставлением различных льгот и преференций.

Нужно использовать момент

Действительно, арендаторы пользуются моментом, чтобы перезаключить договор на выгодных условиях или сменить офис на более престижный. Ниже — самые известные в нынешнем году случаи, когда арендаторам удалось договориться с владельцами офисов. Хотя ведь арендаторам с таким весом трудно отказать.

       
     
 

Татьяна Галущенко,

аналитик недвижимости:

— Арендные ставки офисной недвижимости так и не достигли показателей 2008 года и уже с 2014 года снова пошли вниз. Поэтому констатируем: ставки существенно ужались.

   
       

Самая крупная компания, решившая сэкономить на аренде офисов, — ОАО «Сбербанк России». В конце апреля крупнейший российский банк объявил, что намерен пересмотреть договоры аренды своих отделений, снизив затраты на аренду на 20%.

Еще одна компания, которой удалось улучшить условия аренды, — «Ростелеком». По новым условиям госкомпании удалось зафиксировать в столице арендную ставку на уровне 14,9 тыс. рублей за один квадратный метр в год плюс НДС (в общем — на 8% ниже первоначальной цены).

В целом же цены на аренду офисов в Москве за последний год снизились на четверть.

А в Новосибирске, по данным консалтинговой компании RID Analytics, средняя цена аренды квадратного метра коммерческой недвижимости по сравнению с докризисными временами упала на целых 38%, а количество сданных крупных объектов сократилось почти вдвое.

Прирост без спроса

Кстати, увеличение числа пустующих помещений Татьяна Галущенко связывает не столько с кризисом, сколько с насыщением рынка офисной недвижимостью, а также — с продолжающимся ростом количества этих площадей. Ведь невзирая ни на что, новые офисные площади в Иркутске продолжают вводиться в эксплуатацию. Вроде бы незначительный ежегодный пророст — 10-40 тыс. кв. м, но он также влияет на показатели спроса.

К примеру, в этом году, по прогнозам экспертов, в нашем городе будет сдано 19 тыс. кв. м офисных площадей. Самое свежее из таких открытий состоялось в этом месяце — коворкинг «IN Lermontov» с офисным пространством на сто рабочих мест.

Так же дело обстоит и в сегменте торговой недвижимости — открываются новые центры, увеличивая тем самым процент пустующих площадей. Например, в иркутском торгово-развлекательном центре «Комсомолл», несмотря на то, что летом там начали работать еще десять магазинов, по-прежнему занята лишь половина площадей.

— Тяжело приходится на старте новым торговым центрам, таким как «Юбилейный» и «Комсомолл», — в интервью агентству СИА отмечает Антон Кондратьев из УК «Система АМТ». — Оптимизм придает то, что в обоих случаях проектами управляют команды с большим опытом, а локация и состав арендаторов этих ТЦ позволяет говорить, что проекты ждет успех.

Как-то так получилось, что изменения спроса на рынке торговой недвижимости не смогли предугадать столичные девелоперы. За первые шесть месяцев года в Москве введено в эксплуатацию шесть торговых центров общей площадью 778 тыс. кв. м. А в первом квартале этого года даже зафиксирован рекорд: в эксплуатацию сдали 238,8 тыс. кв. м — это самый высокий показатель за последние десять лет. В результате, по данным исследований консалтинговой компании Knight Frank, в некоторых комплексах на момент открытия работает не более 15% магазинов. А в общем уровень свободных площадей в открываемых объектах составляет сейчас около 50%.

Более того, в новых столичных торгцентрах Columbus (арендопригодная площадь 140 тыс. кв. м) и «Кунцево Плаза» (63 тыс. кв. м) сейчас свободно 67% площадей. В Центральном детском магазине на Лубянке (35,2 тыс. кв. м) свободно 40%.

 

Три месяца каникул

Чтобы привлечь арендаторов в свой торговый или бизнес-центр, многие средства хороши. Вот несколько инструментов, которые уже успешно применяются.

Оптимистично смотрят на ситуацию в недавно открывшемся в Новосибирске бизнес-центре «Кристалл». Он заполняется не так быстро, как рассчитывали его владельцы, но все же проблем с поисками арендаторов у них нет.

— Каждому новому арендатору обычно мы предоставляем месяц арендных каникул, после чего он вносит оплату в обычном режиме, — своим опытом в интервью изданию «Континент Сибирь» делится один из собственников бизнес-центра «Кристалл» Владислав Дорошенко. — Предусмотрен также обеспечительный платеж — тут наши условия мало отличаются от других БЦ. В исключительных случаях можем «подвинуться» и сильнее, но речь здесь идет об арендаторах больших площадей. Например, в «Кристалле» несколько месяцев назад открылась и заработала клиника пластической хирургии, которая заняла целый этаж. Они вложили немалые средства в ремонт и инфраструктуру помещения. В такой ситуации мы, разумеется, предоставили более длительную отсрочку на время проведения ремонтных работ.

       
     
 

Юрий Винников,

управляющий объектами коммерческой недвижимости:

— Сейчас достаточно много интересных вариантов различной площади с хорошим местоположением и на условиях, о которых пару лет назад и нельзя было и мечтать.

   
       

А другой собственник торговых и офисных помещений в нескольких зданиях в центре Новосибирска Андрей Земнухов поднимает планку еще выше.

— Даем три месяца каникул. Да, мы готовы пойти на очень большие уступки, лишь бы отбивать коммунальные платежи, лишь бы помещение не стояло пустым. Все равно ведь стоит, почему бы не сдать тому, кто может платить? Арендную плату в некоторых случаях мы готовы снизить даже на 30%. В кризис очень тяжело.

А на иркутском рынке с открытием новых профессиональных проектов получил распространение такой способ: арендная ставка делится на две части и включает в себя постоянную, фиксированную ставку и переменную — процент от товарооборота магазина. Крупные федеральные игроки заключают договор на условиях только «процент с оборота».

И в заключение, один из плюсов сегодняшней ситуации, на который обратить внимание предлагает Юрий Винников: «Сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости достаточно много интересных вариантов различной площади с хорошим местоположением — на улицах Карла Маркса, Ленина, Литвинова и т.д. Причем, на хороших условиях, о которых пару лет назад нельзя было и мечтать».

"Капитал", иркутский торговый журнал № 11 (412) от 26.11.2015


  • Число просмотров: 521

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Резиденция XV

Фонд микрокредитования Иркутской области

Российский Экспортный Центр

Тимбермаш-Байкал

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть