Архив журнала «Капитал»

Вопрос-ответ

Вопросы аренды

В рамках антикризисных мер был принят федеральный закон, предоставляющий преимущественное право выкупа помещений для малых и средних предприятий-арендаторов.

В регионах в свою очередь приняты законы, установившие предельные значения по площади и сроку рассрочки оплаты приобретаемого имущества. В Иркутской области — это 350 кв.м с рассрочкой платежа до трех лет. Однако уже в ближайшее время размеры площадей и рассрочка платежа будут увеличены. Начато формирование региональных и муниципальных перечней имущества для предоставления в аренду субъектам МСП, а помещения, включенные в такой перечень, будут предоставляться на долгосрочной основе и по льготной ставке аренды.

Возможно, этот закон действительно поможет арендаторам перейти в разряд собственников и вздохнуть с облегчением. А пока у предпринимателей много вопросов относительно арендуемых ими площадей. Ответы на них в нашей постоянной рубрике.

ЕСТЬ ЛИ ПРАВО НА ПРИВАТИЗАЦИЮ?

На протяжении четырех лет вплоть до декабря 2008 года наша организация являлась добросовестным арендатором. В настоящее время договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, расторгнут в связи с истечением срока аренды. Имеет ли наша организация в настоящее время право на приватизацию этого имущества?

— Если ваша организация арендовала недвижимое имущество на день вступления в силу ФЗ-159, т. е. на дату 05.08.2008 и соответствовала всем требованиям, установленным законодательством о выкупе, то в таком случае организации предоставляется право на приватизацию этого имущества независимо от последующего расторжения договора аренды (в соответствии с нормой ст.1 ФЗ-159).

ПРАВОМЕРНЫ ЛИ ДЕЙСТВИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ?

Между мной и государственным учреждением в 2001 году был заключен договор аренды на нежилое помещение сроком на 11 месяцев. В 2003 году было заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. В марте 2009 года я обратился в Управление федеральной регистрационной службы с запросом о правах на арендованный мной объект недвижимого имущества. В предоставлении информации мне было отказано, поскольку сведения о регистрации прав на данный объект отсутствуют. В отношении вышеуказанных обстоятельств в ответ на мой запрос арендодатель сообщил, что срок договора аренды истек, а помещение в ближайшее время, согласно действующему законодательству, будет выставлено на аукцион. Правомерны ли действия арендодателя?

— В соответствии со ст.608 «Арендодатель» ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному законом или собственником лицу.

Поскольку собственник арендованного вами имущества не установлен (в Росрегистрации отсутствует информация о регистрации прав на данное имущество), ваш договор аренды, независимо от того, с кем он был оформлен, с точки зрения гражданского законодательства является ничтожным. Но и ваш арендодатель (или местный комитет по управлению имуществом), не являясь формально собственником, не может производить какие-либо действия в отношении данного помещения.

Однако, если арендодатель или комитет по управлению имуществом оформит в Росрегистрации муниципальную собственность на данное помещение (она могла быть ранее не оформлена просто по каким-то техническим причинам), он будет иметь право выставить его на аукцион по продаже или передаче в аренду, предупредив вас о необходимости освобождения помещения.

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ВХОДЯТ В СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ?

Мы взяли в аренду непригодный подвал, тут было болото, все отказывались, но мы сделали ремонт, мы ставим счетчик, он стоит 135 тыс. рублей. Но вдруг нас выселят в конце года и нам придется уйти? Можно ли счетчик включить в оплату аренды?

— Отношения по договорам аренды регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — Кодекс) и самим договором. В соответствии со ст.611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст.612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст.623 Кодекса, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕ

Малое предприятие выкупило у собственника арендуемые помещения, являющиеся частью большого объекта. Данные помещения обеспечиваются теплом и электроэнергией от городских сетей через ЦТП и ТП, находящиеся на балансе основного собственника, за счет его лимитов. Какова процедура переоформления взаимоотношений в части теплои электроснабжения между основным собственником и бывшим арендатором после оформления им права собственности на выкупленные помещения?

— Правоотношения между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) по подаче энергии регулируются договором энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ). Обязательными обстоятельствами, обусловливающими возможность заключения такого договора, являются, во-первых, наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, во-вторых, обеспечение учета потребления энергии. Соответственно, отсутствие у лица энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, лишает его возможности заключить договор энергоснабжения.

Согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

В силу ст.548 ГК РФ вышеуказанные правила применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, собственнику помещения (бывшему арендатору) можно порекомендовать обратиться к энергоснабжающим организациям с предложением о заключении договоров энергоснабжения. В случае отказа энергоснабжающих организаций в заключении договоров собственнику помещения при отсутствии у него энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, можно порекомендовать заключить с собственником здания субабонентские договоры. При этом абоненту (собственнику здания) следует получить согласие энергоснабжающих организаций на передачу энергии субабоненту (собственнику помещения).

По материалам businesspress.ru

"Капитал", иркутский торговый журнал № 11 (283) от 23.06.2009

Число просмотров: 1647

Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Свежий номер «Капитала»